深圳小產(chǎn)權(quán)房

在合法的商品房交易市場之外，深圳存在著一個(gè)龐大的地下住宅交易市場。

“村民宅基地永久性物業(yè)，雙地鐵口，只要11000元/平方米”、“龍崗唯一在售集資房，家門口雙名校，陪您一起賺錢”……這樣的廣告在深圳原特區(qū)關(guān)外，如寶安區(qū)的福永、沙井、西鄉(xiāng)、固戍，光明新區(qū)的公明、光明，龍崗區(qū)的南聯(lián)等地隨處可見。它們都有一個(gè)共同的名字——小產(chǎn)權(quán)房，官方則稱之為“違法建筑”。

有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前深圳市在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目可能超過100個(gè)。隨著《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》2014年出臺(tái)之后，在政府部門嚴(yán)厲打擊的擂鼓聲中，小產(chǎn)權(quán)房營銷也轉(zhuǎn)入了地下。

小產(chǎn)權(quán)房一條龍服務(wù)

在百度搜索“深圳小產(chǎn)權(quán)房”，可以搜出“深圳小產(chǎn)權(quán)網(wǎng)”、“深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)”等各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房銷售網(wǎng)站。網(wǎng)站首頁不僅按地區(qū)分類齊全，還有專業(yè)銷售人員提供服務(wù)，與正規(guī)商品房銷售網(wǎng)站無異。7月18日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者撥打了“深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)”頁面上的銷售電話。銷售人員表示，他們不負(fù)責(zé)現(xiàn)場看樓，有專門的樓盤銷售會(huì)進(jìn)行帶客。

第二天記者來到了寶安區(qū)固戍實(shí)地走訪，這個(gè)靠近機(jī)場的區(qū)域，周邊商品房均價(jià)已超過5萬元/平方米，小產(chǎn)權(quán)房則只需要8000~11000元/平方米。巨大的價(jià)差吸引了眾多在深圳沒購房資格，又急需住房的自住客乃至投資客購買。

其中離華豐工業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)的航城公寓，是開發(fā)者以個(gè)人名義購買了南昌社區(qū)一宗占地面積為165平方米的宅基地，建了13層的住宅。1層為商鋪，2~12層均對外銷售，每層有5間房，戶型面積在53~95平方米的一至三房。

與普通商品房不同，小產(chǎn)權(quán)房是按套計(jì)價(jià)，銷售人員對記者表示：“我們3層是特價(jià)單位，單間51萬元/套，兩房的75萬元/套，其他戶型都賣出去了。如果要買其他的，樓層越高價(jià)格越高。”該銷售人員表示，這棟樓2樓整層都被投資客買下了。“他看重的是這個(gè)地方未來升值潛力，你看附近華豐工業(yè)區(qū)已在拆遷了，這里未來拆遷可能性也很大。再說這邊地理位置也很好，靠近大前海金融圈，不能看現(xiàn)在有點(diǎn)破，如果建好了，還會(huì)是現(xiàn)在的價(jià)格嗎？”事實(shí)上1號(hào)線、11號(hào)線地鐵沿線不少小產(chǎn)權(quán)房都以“大前?！备拍钸M(jìn)行宣傳，令購房者對拆遷可能性、物業(yè)升值潛力深信不疑。

不過，當(dāng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示購買小產(chǎn)權(quán)房沒有保障時(shí)，上述銷售人士給記者提供了一份“共同集資建房”的合同，“這塊地是老板買下來的，共同集資說明地已經(jīng)不是他一個(gè)人的，而是大家一起買的。所以說以后如果真拆遷，你們是可以拿到錢的。而且這房子是有70年產(chǎn)權(quán)的，不像其他在工業(yè)用地蓋起來的，只有二十幾年產(chǎn)權(quán)?！蓖诠淌瑓^(qū)另一個(gè)以公司名義建設(shè)的西鄉(xiāng)虹樹灣小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目提供的合同則是“合作建房協(xié)議書”，里面除了一份合同，還有一份“歷史遺留違法建筑表格”。

該項(xiàng)目銷售人員表示：“我們公司已經(jīng)在深圳打造了很多小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，你可以放心，土地手續(xù)都過戶好的，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低就是這樣，大家買的是拆遷的未來。你要是怕危險(xiǎn)，還是買商品房吧。而且這塊地已經(jīng)買斷了，房子是永久產(chǎn)權(quán)的?！碑?dāng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示無法一次性付清房款時(shí)，上述銷售人員表示：“我們能提供貸款，不過是從擔(dān)保公司那里貸款，利息是9厘9。首付3~5成，6年內(nèi)要供完。我們還是建議能一次性付清最好，如果手上有商品房，可以抵押給銀行再貸款買房?！敝档米⒁獾氖?，上述兩個(gè)項(xiàng)目都表示，可以到律師事務(wù)所進(jìn)行見證。律師會(huì)出具所謂的《律師見證書》，證明“甲乙雙方簽訂的合同其簽名屬實(shí)，有關(guān)手續(xù)請雙方依法按規(guī)定報(bào)政府部門審批完善。本律師特此見證?！辈贿^中國房地產(chǎn)報(bào)記者也看到下面附的律師聲明提到“見證書僅作為見證雙方當(dāng)事人簽名和指模真實(shí)性的憑證，不作為當(dāng)事房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場交易的法律憑證。”當(dāng)記者對此表示質(zhì)疑，認(rèn)為這并不能保護(hù)自身權(quán)益時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目的銷售人員均以“小產(chǎn)權(quán)房只能私底下交易，本身就無法正大光明地交易”為由，表示有律師見證書就足夠了。

目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房在銷售環(huán)節(jié)上，有組團(tuán)看房、現(xiàn)場銷售，律師見證下的合同簽訂、甚至部分項(xiàng)目具有分期付款或按揭的金融服務(wù)，已形成較為完整的鏈條和操作程序。

村委會(huì)頒發(fā)的“綠本”也不合法

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，在深圳小產(chǎn)權(quán)房有三種類型：一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟上原村民超建和加建的樓層，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來開發(fā)商購買村里的原村集體用地，未經(jīng)合法報(bào)建手續(xù)而建設(shè)并出售的房屋。目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)方有村委會(huì)、公司、個(gè)人名義三種。不同建設(shè)方所簽訂的合同也有所不同。