深圳小產(chǎn)權(quán)房

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)工作的全面展開(kāi)，不被納入登記對(duì)象的小產(chǎn)權(quán)房的地位日顯尷尬。作為城鎮(zhèn)化過(guò)程中出現(xiàn)的一種不同于正規(guī)住房類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房，其井噴式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)引起了各界的高度關(guān)注。不可否認(rèn)，怎樣恰當(dāng)?shù)刂卫硇‘a(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是現(xiàn)今亟待解決的一個(gè)難題。如何在解決“小產(chǎn)權(quán)房”既成事實(shí)的存量問(wèn)題下，不造成對(duì)不合法行為的變相激勵(lì)？是“小產(chǎn)權(quán)房”治理面臨的政策困境。

就“小產(chǎn)權(quán)房”的概念而言，房屋產(chǎn)權(quán)本無(wú)大小之分，且我國(guó)法律法規(guī)體系中并沒(méi)有規(guī)定小產(chǎn)權(quán)的概念，其更多的是源于一種約定成俗的稱(chēng)呼。廣義上的“小產(chǎn)權(quán)房”是指農(nóng)村集體所有土地上所有的房屋，狹義上的“小產(chǎn)權(quán)房”則是指除了宅基地上建造的自用房之外用于銷(xiāo)售給城市居民的房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題是由經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法律等多方面因素所形成的一個(gè)系統(tǒng)性問(wèn)題，需要采用多角度綜合考慮來(lái)進(jìn)行治理制度的設(shè)計(jì)。其所面對(duì)的核心問(wèn)題是自發(fā)的集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為與不完善的法律體系之間的沖突。由于現(xiàn)有法律之間的沖突與法律空白，治理“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)章和政策性文件缺乏明確的法律指導(dǎo)，以致產(chǎn)生了政策類(lèi)別不清晰和規(guī)制內(nèi)容不全面等問(wèn)題，最終導(dǎo)致“小產(chǎn)權(quán)房”的治理效果并不明顯。

首先，作為根本性法律的《憲法》和作為專(zhuān)項(xiàng)土地管理法律的《土地管理法》存在的沖突，限制了集體土地使用權(quán)的正常流轉(zhuǎn)?！稇椃ā吩诩w土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題上沒(méi)有明確禁止性的表述，其關(guān)于“土地的使用權(quán)可依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定則表明，土地使用權(quán)在市場(chǎng)交易中具有同等的法律地位?？紤]到國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)皆屬于土地使用權(quán)，因此只要土地開(kāi)發(fā)和利用合法，便應(yīng)當(dāng)賦予其同等的法律保護(hù)。然而，《土地管理法》將這兩種土地使用權(quán)形式區(qū)別對(duì)待。其中，《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)村集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓?！?/span>

更為重要的是，2007年頒布的《物權(quán)法》在“集體土地管理問(wèn)題”上沒(méi)有系統(tǒng)明確的規(guī)定，也沒(méi)有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律性質(zhì)進(jìn)行判定。其對(duì)于“集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題”的規(guī)定是適用《土地管理法》的規(guī)定。其中，《物權(quán)法》第一百五十一條規(guī)定，“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！笨梢?jiàn)，《物權(quán)法》中并沒(méi)有關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”流轉(zhuǎn)問(wèn)題的具體規(guī)定，實(shí)際上牽涉到該問(wèn)題的是《土地管理法》。《土地管理法》第六十三條規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。但是該法僅有集體土地限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，對(duì)于集體土地上修建的房屋出售的歸屬及其責(zé)任等問(wèn)題并沒(méi)有給予明確的規(guī)定。

法律的明確性是保障公民自由和安全的重要基礎(chǔ)。我國(guó)由于沒(méi)有建立起完善的土地法律體系，致使當(dāng)前缺乏治理“小產(chǎn)權(quán)房”的專(zhuān)項(xiàng)法律，而且相關(guān)法律對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定同樣也不明確。雖然有相關(guān)規(guī)章和政策性文件的規(guī)制，但是“小產(chǎn)權(quán)房”的治理效果卻不容樂(lè)觀。因?yàn)橹卫怼靶‘a(chǎn)權(quán)房”不僅需要政策層面上的規(guī)制，還需法律層面上的明確———亟須出臺(tái)具有明確指導(dǎo)意義的法律或完善現(xiàn)有法律，并對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)、銷(xiāo)售、規(guī)整、監(jiān)管及責(zé)任等內(nèi)容予以法律層面上的明確規(guī)定。

（南方都市報(bào)）