深圳小產(chǎn)權(quán)房

問題的提出

在房地產(chǎn)交易中，出現(xiàn)了大量的由村集體組織、村集體委托開發(fā)商或與開發(fā)商合作開發(fā)建設(shè)的房屋對外進行銷售，該房屋建設(shè)在集體土地上，銷售價格明顯低于市場價，或是由農(nóng)民自行出售的在農(nóng)村宅基地上建造的房屋。這類農(nóng)村宅基地建設(shè)的房屋，由于只有鄉(xiāng)政府頒發(fā)的房產(chǎn)證，沒有國家不動產(chǎn)登記局頒發(fā)的不動產(chǎn)登記證，產(chǎn)權(quán)不完整，因而俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。

由于在小產(chǎn)權(quán)房買賣和轉(zhuǎn)讓的過程中出現(xiàn)了一系列糾紛,因此越來越多的人在糾結(jié)要不要買小產(chǎn)權(quán)房。那么小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買呢?

各地法院裁判要旨

農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅和小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房僅能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間進行流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)民住宅的行為，或購買集體土地上的房屋應(yīng)認(rèn)定為無效。

最高人民法院審判精神

最高人民法院在北京召開了第八次全國法院民事商事審判工作會議。關(guān)于農(nóng)村宅基地買賣案件問題，形成了以下意見：

一、在國家確定宅基地制度改革試點地區(qū)的，可以按照試點地區(qū)的指導(dǎo)意見處理。

二、在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟組織以外的個人，購房買賣合同認(rèn)定為無效。

律師意見

綜合最高人民法院近期的審判精神和各地法院的裁判要旨，農(nóng)村宅基地房屋買賣需要在購買人的身份上，區(qū)分不同情況，妥善處理注意以下幾個方面：

首先看看本地區(qū)是否屬于宅基地制度改革的試點地區(qū)，廣西確定不屬于試點地區(qū)，因此，如何認(rèn)定，應(yīng)參考以下認(rèn)定方法：

1、如果該房屋買賣的雙方當(dāng)事人都是屬于同一經(jīng)濟組織成員，法院一般可以認(rèn)定為有效合同，房屋可以買賣。

2、如果該房屋出售給非本經(jīng)濟組織成員的，不得隨意買賣，需要經(jīng)過一定的程序，即買賣雙方所在經(jīng)濟組織同意交易的，方可被認(rèn)定合同有效。

3、如果購買人為城鎮(zhèn)戶口，對于這種小產(chǎn)權(quán)房，買賣關(guān)系是得不到法律支持的，即便房價如此便宜，建議也要慎重而為之。