深圳小產(chǎn)權房

婚姻，有因房而合，也有因房而散，朋友們常說“幸福的家庭都一樣，不幸的家庭各有不同”。無論怎樣，我們都必須搞清楚幾個問題，就是：你認為是你家的房子到底是不是你的？到底有沒有你一半？更有可能，是你個人的房子卻能變成夫妻共有，夫妻共有的房子卻變成個人所有，如果這些你都不懂，那么，一旦有風吹草動，你可能一分錢都拿不到（或者分給另一方一半），絕非聳人聽聞。

▌一、屬于個人房產(chǎn)的6種情形

1、一方婚前以個人財產(chǎn)買房，結婚前已取得房屋產(chǎn)權證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個人財產(chǎn);

2、一方婚前以個人財產(chǎn)買房，結婚前以還清全部貸款，但結婚后方取得房產(chǎn)證并登記在自己名下的，仍應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，另一方無權要求分割;

3、婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)買房，支付了全部房款，并登記在自己名下的，如并非投資經(jīng)營行為，屬于一方婚前財產(chǎn)的轉化，應認定為一方個人財產(chǎn);

4、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn);

5、個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產(chǎn)，離婚時不作為夫妻共同財產(chǎn)分割;

6、一方婚前建造，婚后夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房屋屬于個人婚前財產(chǎn)，應歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務是用婚后共同財產(chǎn)償還的，那么得到房產(chǎn)的一方應按償還債務總額的一半給另一方相應的補償。

▌二、屬于夫妻共有房產(chǎn)的15種情形

1、一方婚前以個人婚前財產(chǎn)買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，后變更登記在雙方名下的(即加名)，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，其實質(zhì)為一方對另一方的贈與;

2、婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據(jù)登記情況認定系按份共有或共同共有;

3、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在一方名下，婚后共同還貸部分及其所對應的房屋增值部分應認定為夫妻共同財產(chǎn)，其余則按出資情況按份共有;

4、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應認定為夫妻共同財產(chǎn)。

5、婚后夫妻雙方用共同財產(chǎn)買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財產(chǎn);

6、婚后夫妻雙方用共同財產(chǎn)買房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財產(chǎn);

7、婚后夫妻一方以個人婚前財產(chǎn)買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，其實質(zhì)為一方對另一方的贈與。

8、結婚前，一方父母為子女出全款買房，結婚后取得房產(chǎn)證并登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn);

9、結婚前，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，婚后雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)，父母出資部分則視為只對自己子女一方的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;

16、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在雙方名下的，視為對雙方的贈與，應認定為夫妻共同財產(chǎn);

10、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在對方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈與，否則視為對雙方的贈與，認定為夫妻共同財產(chǎn);

11、結婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分;

12、結婚后，一方父母為子女部分出資(首付款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn)，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分;

13、婚后，雙方父母共同為子女出資買房，房屋登記在雙方名下的，該房屋應認定為夫妻共同財產(chǎn);

14、由一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的福利房，房屋登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產(chǎn);

15、婚姻關系存續(xù)期間購買并取得所有權的房改房，應認定為夫妻共同財產(chǎn)，如果登記方主張為其個人所有，須舉證證明該房改房的取得與對方并無任何關系，對方也未因此利益受損，否則應認定為共有為宜。此時，可根據(jù)實際情況對出資的一方適當多分;

▌個人房產(chǎn)變?yōu)榉蚱薰灿蟹慨a(chǎn)的3種情形：

1、所有權轉移方式一：婚前贈與

第一種財產(chǎn)所有權的轉移方法：婚前贈與。

贈與是一種無償轉移財產(chǎn)的行為，贈與的法律后果是財產(chǎn)所有權的轉移，贈與完成后，不能把已經(jīng)送出去的財產(chǎn)再要回來。愛情是什么?直教人生死相許。命都可以給對方，財產(chǎn)又算什么。因此，在結婚之前，戀人之間總會有一些財產(chǎn)相互贈與的行為。尤其是有錢人，贈與是他們表達愛的方式。在他們看來，贈與的財產(chǎn)價值越高，他們的愛也就越深。所以他們經(jīng)常會送房、送車，以博紅顏一笑。

2、轉移財產(chǎn)所有權方式二：夫妻財產(chǎn)約定

根據(jù)婚姻法規(guī)定，夫妻可以通過財產(chǎn)約定的方式，約定婚前個人財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

夫妻財產(chǎn)約定與贈與的區(qū)別：

贈與以交付、辦理過戶為生效要件，動產(chǎn)交付之后，不動產(chǎn)過戶以后才發(fā)生財產(chǎn)所有權轉移到效果，在交付、辦理過戶之前對方隨時可以反悔;

而財產(chǎn)約定直接產(chǎn)生財產(chǎn)所有權轉移的效果，不以辦理房屋過戶、財產(chǎn)交付為條件。當事人可依據(jù)夫妻財產(chǎn)約定主張所有權。

前提：雙方具有婚姻關系。財產(chǎn)約定可以在婚前，也可以在婚后;但在婚前約定的話，雙方的約定到結婚的時候才能生效;如果約定之后雙方后來沒有結婚，則約定不產(chǎn)生法律效力。

在形式上，夫妻財產(chǎn)約定是協(xié)議、合同的方式;在法律后果上，可以直接起到財產(chǎn)所有權轉移的后果。

為了白紙黑字的證明，約定應采用書面方式。

約定內(nèi)容：一般是從婚前的個人財產(chǎn)向共同財產(chǎn)進行轉化。

示例：本人位于上海市××路××號301室的房屋一套，在婚后由我和妻子×××共同所有;或者，我和××的所有婚前財產(chǎn)，在結婚之后都屬于雙方共同所有。

3、婚前購置的不動產(chǎn)，婚后雙方共同還貸

《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：

夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權登記一方對另一方進行補償。

根據(jù)上述規(guī)定可知，一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同并以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同財產(chǎn)繼續(xù)還貸，當夫妻離婚時對不動產(chǎn)歸屬，先協(xié)商，協(xié)商不成，歸產(chǎn)權登記方(如果還有剩余尚未還清的貸款，因為這是首付方婚前所借，所以是其個人債務與另一方無關)，至于雙方共同還貸的款項，只要是用雙方共同財產(chǎn)支出的，則拿房的一方應該將其中的一半支付給另一方，如果不動產(chǎn)有增值，則雙方共同支付的款項的一半所對應的財產(chǎn)增值部分也應當支付給另一方。

▌共有房產(chǎn)變?yōu)閭€人房產(chǎn)的2種情形：

1、夫妻間的贈與

《婚姻法司法解釋三》第六條規(guī)定：婚前或者婚姻關系存續(xù)期間，當事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。

也就是說如果對方送你了房子，一定要去辦過戶手續(xù)，不要傻傻的以為對方將鑰匙交給你了房子就是你的。沒有辦理房屋變更登記房子是不屬于你的。

2、采用所謂的“假離婚”方式

對于房產(chǎn)歸屬，夫妻雙方在假離婚時通常會以簽訂離婚協(xié)議的方式作出安排。在雙方簽訂的離婚協(xié)議中，就可能會約定雙方的共同房產(chǎn)全部歸一方所有，這是有效的。在司法實踐中，絕大多數(shù)的裁判觀點認為，《合同法》第52條有關合同無效的規(guī)定并不適用于夫妻雙方簽訂的離婚協(xié)議，公平性也不是對離婚協(xié)議的考察因素，即使離婚協(xié)議存在“顯失公平”的情形，也不屬于無效或者可撤銷的情形。

即使將來復婚，復婚前已經(jīng)分割的財產(chǎn)也很有可能被認定為是婚前個人財產(chǎn)。