深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳小產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題 

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說(shuō)的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 

第一類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。  

第二類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。  

第三類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。與普通的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”不需要土地出讓金，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取。所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，僅僅是同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格的三成。這正是城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”的主要原因。一開(kāi)始，相當(dāng)多的農(nóng)民為了盡快建好自己的房屋，卻沒(méi)有建設(shè)能力，而把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣(mài)出去。以集資的形式把自己的房子建起來(lái)。雖然沒(méi)有權(quán)證，還是有相當(dāng)多城鎮(zhèn)居民和外來(lái)人員購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房。 

從前面論述中，我們了解了小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，不具備普通商品房的法律性質(zhì)，并不是商品房。所以，小產(chǎn)權(quán)房并不受現(xiàn)有的法律法規(guī)的約束，處理小產(chǎn)權(quán)房的案件也不適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋，購(gòu)房人的權(quán)益難以得到維護(hù)。 

同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息。但是，如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。即使開(kāi)發(fā)商違約，由于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其維權(quán)途徑就非常有限。目前，小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)土資源部多次嚴(yán)厲地指出，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。但是在普通商品房房?jī)r(jià)居高不下的今天，小產(chǎn)權(quán)房的存在卻有其根本上的原因，因?yàn)槠洳粌H解決了購(gòu)買(mǎi)者的需求，同時(shí)滿足了出售者的需求。

解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的對(duì)策 

首先，我們需要承認(rèn)，農(nóng)地制度安排中存在不合理因素，導(dǎo)致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒(méi)能得到合理的價(jià)值補(bǔ)償，這事實(shí)上是對(duì)集體土地有效入市流轉(zhuǎn)的一種嘗試。探討小產(chǎn)權(quán)房的解決途徑，應(yīng)該謀求維持多贏的利益格局。在短期政策層面我建議： 

1、國(guó)家應(yīng)做出柔性的政策引導(dǎo)，而不是將小產(chǎn)權(quán)房視為洪水猛獸，一律棒殺。鯀治水患，十年不成，這是因?yàn)樗欢每刂扑畡?shì)，一味的去堵，最后只能含恨而終。而一張一弛，文武之道，堵的同時(shí)不應(yīng)該忘記疏，這樣才能更好的解決問(wèn)題，而不會(huì)激化社會(huì)矛盾，將好事辦成壞事。 

2、小產(chǎn)權(quán)房交易的存在說(shuō)明其確實(shí)存在一定的供求市場(chǎng)，因此，對(duì)于一些嚴(yán)重影響國(guó)家與城市規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房需要嚴(yán)肅處理外，那些合理的小產(chǎn)權(quán)房，政府應(yīng)當(dāng)盡快的出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，使其身份合法化，或通過(guò)行政手段使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為大產(chǎn)權(quán)房。如政府通過(guò)收購(gòu)等方式將這些小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房或回遷房。這樣做將使得買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益都能得到保護(hù)，而不是讓小產(chǎn)權(quán)房在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速路上裸奔。

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