深圳小產(chǎn)權(quán)房

在廣州等城市推行“租購?fù)瑱?quán)”政策后，北京擬試行共有產(chǎn)權(quán)住房，引發(fā)市場極大關(guān)注。

根據(jù)北京市發(fā)布的暫行辦法，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。也就是說，個人與政府按照出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。

其實，北京并不是首個推出“共有產(chǎn)權(quán)房”的城市。江蘇淮安自2007年開始首推“共有產(chǎn)權(quán)”試點，上海2009年啟動共有產(chǎn)權(quán)的保障房的建設(shè)項目。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

共有產(chǎn)權(quán)住房具有保障性住房和商品房的雙重屬性，類似于深圳的安居型商品房，也存在嚴(yán)格的申請門檻。這時，一些房產(chǎn)銷售人員也很會抓住“市場熱點”，似乎想把小產(chǎn)權(quán)房和類似的房源“包裝”成共有產(chǎn)權(quán)住房。

在高房價和限購政策的刺激下，深圳小產(chǎn)權(quán)房市場已經(jīng)成為一個繁榮多年的地下市場，也一直是許多人豪賭的“安居夢”。在深圳寶安固戍片區(qū)，有多位地產(chǎn)中介向記者推薦這么一處房產(chǎn)：一棟新房只有一個正規(guī)紅本，購買時與開發(fā)商簽訂合同，以后有望分割成獨立紅本，其實也算是另一種“共有產(chǎn)權(quán)”。

從外表看起來，這個名叫鼎尚時代的項目與正常的商品房項目并無差別，從一房一廳到兩房一廳的單位均有放賣，價格已經(jīng)接近每平方米20000元。與周邊新建的正規(guī)商品房相比，這個價格只是新建正規(guī)商品房的一半左右。只是，與附近城中村的小產(chǎn)權(quán)房價格相比，這個價格也并不算低。

“我們這里的房子跟一般的小產(chǎn)權(quán)房是不一樣的，整棟樓有一個紅本，也就類似集體房產(chǎn)證，1992年批地，產(chǎn)權(quán)50年，以后還有望分割成單獨紅本。”銷售人員告訴記者，“要買的話可以做到首付5成，但不是找銀行做按揭，只能找相關(guān)的金融公司貸款，一般期限為3到5年，利率會比較高。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這處房產(chǎn)早在2012年和2014年就曾公開放賣過部分單位，但從之前情況來看入住率并不算高。至于銷售人員所強調(diào)的有望分割成單獨紅本，并無明確的法律保障。

“對于剛需來說，如果有這個錢，都可以去買商品房付個首付了?！逼鋵?，在眾多前來看房的人眼中，類似的房源或許也有“價格優(yōu)勢”，但與共有產(chǎn)權(quán)住房完全不能畫上等號。

信榮(全國)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊首席律師張茂榮認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房低廉的房價優(yōu)勢一直吸引著購房者，一些購買者權(quán)衡于價格和風(fēng)險之間，并在法不治眾心理下最終決定購買，但小產(chǎn)權(quán)房的交易畢竟違法，購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險客觀存在并主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是違約風(fēng)險。由于沒有房地產(chǎn)證，很多小產(chǎn)權(quán)房的交易只是一紙合同，而這種合同往往屬于無效合同，存在著房價波動下當(dāng)事人一方毀約的重大風(fēng)險;另一方面是拆除風(fēng)險。沒有報建手續(xù)的違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房不被法律所認(rèn)可，面臨著隨時被政府拆除、沒收的可能，即使一直使用，在拆遷時也很難得到補償。

在高房價的深圳，小產(chǎn)權(quán)房一直是揮之不去的話題。只是，明知有風(fēng)險卻“偏向虎山行”，大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購房者心理或許都一樣。

（證券時報）