深圳小產(chǎn)權(quán)房

《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》。

意見稿出臺的一個大背景是，深圳幾無土地可用，未來的土地利用有賴于存量土地的再開發(fā)。當?shù)氐禺a(chǎn)觀察人士稱，意見稿中“行政征收、行政處罰等強制程序”之類的字眼非常罕見，意見稿也明確了棚戶區(qū)改造項目實施模式，這些都表明當?shù)卣涌焱七M棚戶區(qū)改造的決心。顯而易見的是，未來深圳棚改進程將進一步加快。

體現(xiàn)政府改造棚戶區(qū)的決心

2008年開始，黨中央、國務(wù)院將各類棚戶區(qū)改造作為城鎮(zhèn)保障性安居工程的重要組成部分，大規(guī)模推進各類棚戶區(qū)改造。近幾年，《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強棚戶區(qū)改造工作的通知》和《國務(wù)院關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》等一系列關(guān)于棚戶區(qū)改造的綱領(lǐng)性文件先后出臺。

廣東省也先后發(fā)布了《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2014-2017年)》、《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實施意見》、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于切實加快推進棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造工作的通知》等文件。

此次深圳的意見稿中提到，對棚戶區(qū)改造工作申請依法啟動強制程序，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，實施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告。區(qū)主管部門核實后，報區(qū)指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。

此外，對于棚戶區(qū)改造政策適用范圍，意見稿提及，深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進行改造。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹對第一財經(jīng)記者分析，棚戶區(qū)在深圳并不多，強制執(zhí)行之類的字眼應(yīng)該是首次出現(xiàn)，體現(xiàn)了政府改造棚戶區(qū)的決心?！按蠹叶贾琅飸魠^(qū)存在很多安全危險，但是因為某些原因拆不動，這對于居民的安全來說并不利。以后如果依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序，會加快棚戶區(qū)改造的進程?！?/span>

針對部分老舊住宅區(qū)項目的改造方式從城市更新變?yōu)榕锔模钨蝗惴治?，棚戶區(qū)改造和城市更新在程序上不太一樣，如果是城市更新，那么該區(qū)域100%的居民同意拆遷后，項目才能啟動，而棚戶區(qū)改造的話，如果政府或相關(guān)部門認為有重大安全危險，就可以啟動。很明顯，從程序上來說，棚戶區(qū)改造可能會快一些。

深圳棚改進程正在加快

近兩年來，深圳的棚戶區(qū)改造進程正在加快。就拿羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目來說，這項改造被媒體稱為“中國棚改第一難”，項目范圍之大前所未有，涉及約60萬平方米土地和8.6萬余名當事人;未處理歷史遺留違法建筑體量之大也前所未有，建筑面積約130萬平方米。

“插花地”，是指兩個區(qū)之間沒有明確歸屬的區(qū)域。深圳“插花地”的產(chǎn)生，一個原因是因為原特區(qū)二線管理線的設(shè)置與行政區(qū)域界線不一致，在原特區(qū)內(nèi)四區(qū)與原特區(qū)外兩區(qū)之間產(chǎn)生。由于地處政府的管理真空，“插花地”產(chǎn)生了諸多管理問題。

上述“二線插花地”位于深圳原特區(qū)內(nèi)羅湖區(qū)和原特區(qū)外龍崗區(qū)交界處，包括木棉嶺、布心和玉龍3個片區(qū)，位于地質(zhì)斷裂帶，均為廣東省“斜坡類地質(zhì)災(zāi)害高易發(fā)區(qū)”，存在重大公共安全隱患。

不過，目前該項目推行得較為順利。根據(jù)當?shù)孛襟w的報道，早在今年2月21日，羅湖棚改三個片區(qū)簽約戶數(shù)就已超過91%;累計搬離8萬余人，占比超過85%。

深圳為什么不斷加快棚改步伐？綜合開發(fā)研究院(中國.深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對第一財經(jīng)記者分析，這背后是深圳幾乎已經(jīng)無新土地可以供應(yīng)的窘境。對于土地資源極度匱乏的深圳來說，未來的城市發(fā)展重點在存量土地的再開發(fā)。

根據(jù)深圳市政府的規(guī)劃，“十三五”期間，深圳計劃供應(yīng)商品住房用地590萬平方米，其中城市更新用地450萬平方米，占比近八成。

棚改支持人才住房和保障房建設(shè)

此次的意見稿也明確了棚戶區(qū)改造項目實施模式，對主導方和實施方做了清晰的規(guī)定。

意見稿提出，結(jié)合深圳市實際情況，推廣“政府主導一國企實施一公共住房”的棚戶區(qū)改造項目實施模式。棚戶區(qū)改造項目原則上只通過拆舊建新的方式進行實施。納入棚戶區(qū)改造項目庫的，由深圳市人才住房專營機構(gòu)及其他國有企業(yè)作為實施主體承接。

意見稿也提到，要支持人才住房和保障性住房建設(shè)。各區(qū)政府應(yīng)當堅持以租為主的原則，根據(jù)轄區(qū)入才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況，合理確定棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。此外，意見稿明確表示，福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

為什么選擇這四個區(qū)?而且規(guī)定棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售? 宋丁說，這四個區(qū)以前都是關(guān)內(nèi)區(qū)域，土地資源尤其緊缺，新房供應(yīng)特別少，新商品房出來的話，每平方米的價格起碼都在六七萬元。“實在是沒地了，如果只租不售的話，產(chǎn)權(quán)就能保持在政府手里，就能解決很多人的臨時住房問題?！?/span>

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