深圳小產(chǎn)權(quán)房

近期，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)政策的密集出臺(tái)，讓一些不安分的中介開始變得活躍起來(lái)，這次他們盯上了被邊緣化的“小產(chǎn)權(quán)房”。

而且他們的政策嗅覺異常靈敏，早在相關(guān)政策出臺(tái)之前，就已經(jīng)開始大肆宣傳小產(chǎn)權(quán)房的好處，并推出了一批房源。因此，在目前限購(gòu)限貸政策下，“小產(chǎn)權(quán)房”被認(rèn)為是一種新的投資產(chǎn)品。

尤其是8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知（以下簡(jiǎn)稱為《方案》），確定第一批13個(gè)試點(diǎn)城市?！?/span>

此次集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，被部分人視為“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正”的一種信號(hào)。

1、“小產(chǎn)權(quán)房”是什么？

近年來(lái)，“小產(chǎn)權(quán)房”越來(lái)越多的被人關(guān)注，很多人都把目光投向了這種“廉價(jià)”的房子。但是“小產(chǎn)權(quán)房”是什么意思，實(shí)際上很多人并沒有真正的搞懂。

什么是“小產(chǎn)權(quán)房”？

中國(guó)的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從產(chǎn)生到現(xiàn)在，一直諱莫如深。有關(guān)部門在政策層面一直維持高壓的態(tài)勢(shì)，維持對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”違法的界定。

按照之前國(guó)土資源部的界定，“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)。它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。

針對(duì)各地出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從1999年到現(xiàn)在，有關(guān)部門也是三令五申，集體土地不得用于商品住宅開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。

但實(shí)際的情況是，“小產(chǎn)權(quán)房”并沒有因?yàn)檎叩母邏憾绕煜⒐?，各地“小產(chǎn)權(quán)房”反而如雨后春筍，規(guī)模越來(lái)越大。

小產(chǎn)權(quán)房會(huì)產(chǎn)生什么問(wèn)題？

長(zhǎng)期久禁不絕的“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，的確反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)某種不能自圓其說(shuō)的扭曲狀態(tài)。

一方面，一些城市的房?jī)r(jià)完全脫離了居民真實(shí)的購(gòu)買力，導(dǎo)致民眾對(duì)“合法建筑”望“房”興嘆；另一方面，價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房的違法“小產(chǎn)權(quán)房”就成了一些低收入群體無(wú)奈的冒險(xiǎn)和選擇。

那些沒有購(gòu)買力從主流的合法住房制度中獲得“居住正義”的人們，要么無(wú)房可住，要么冒著違法的行為，選擇那些隨時(shí)可能被官方宣布為“非法建筑”的小產(chǎn)權(quán)房。這其實(shí)是一種既無(wú)奈又悲涼的選擇。

2、小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題為何屢禁不止？

深層的歷史根源

“小產(chǎn)權(quán)房”作為二元體制下，轉(zhuǎn)型中國(guó)存在的獨(dú)特現(xiàn)象，有其產(chǎn)生的深層根源。多年的實(shí)踐也一再證明，根本無(wú)需從法理上論證“小產(chǎn)權(quán)房”合法與否的問(wèn)題，而是應(yīng)該基于中國(guó)土地制度的缺陷，土地制度改革的大方向，以及中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立等事實(shí)，探求“小產(chǎn)權(quán)房”的解決之道。

高房?jī)r(jià)下的市場(chǎng)空間

在城市，商品住宅、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用性住房等多種住房建設(shè)及住房供應(yīng)體系已經(jīng)或正在完善，小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題既沒有納入“正名”的城鎮(zhèn)住房體系，也不是“規(guī)定”的農(nóng)村住宅建設(shè)及供應(yīng)體系的“嫡系”，小產(chǎn)權(quán)住房無(wú)論建設(shè)還是到交易無(wú)疑是市場(chǎng)刺激下的“私生子”，它填補(bǔ)了高房?jī)r(jià)住宅市場(chǎng)留下的市場(chǎng)空間。

低收入人群的冒險(xiǎn)與選擇

長(zhǎng)久以來(lái)，商品房獨(dú)自撐起了中國(guó)房地產(chǎn)“一片天”，從根本上講，這是多年以來(lái)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與相關(guān)制度建設(shè)發(fā)展嚴(yán)重不平衡的產(chǎn)物，所以，在這種前提下，“小產(chǎn)權(quán)房”憑借價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，被一些低收入的人群而選擇。

離開中國(guó)住房的真實(shí)生態(tài)，一味強(qiáng)調(diào)違法并不能解決任何問(wèn)題。就“小產(chǎn)權(quán)房”的法律屬性，相信那些購(gòu)買者比政策制定者更清楚其風(fēng)險(xiǎn)何在，沒有法治的保障，沒有質(zhì)量的保證，更沒有權(quán)利的歸屬，而又不得不選擇，這種種的沖突，恐怕不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“非法”來(lái)一言以蔽之。

3、這次能轉(zhuǎn)正嗎？

針對(duì)此前住建部發(fā)布的《通知》，“小產(chǎn)權(quán)房”能否轉(zhuǎn)正，一直都大家所關(guān)心的問(wèn)題。我們來(lái)聽一聽各方的聲音，從中或許能找到法案。

國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人

集體租賃住房與“小產(chǎn)權(quán)房”一個(gè)是依法依規(guī)，一個(gè)違法違規(guī)，不能混為一談。

房地產(chǎn)市場(chǎng)專家

將這個(gè)政策與“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正掛鉤未免太牽強(qiáng)了。這個(gè)政策是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，向租房市場(chǎng)釋放土地增量，以改變住房租售體系結(jié)構(gòu)。

業(yè)內(nèi)人士

集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)和已建成的“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上是兩個(gè)概念?！?/span>

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論從哪個(gè)方面看，都不能把住房租賃和“小產(chǎn)權(quán)房”劃等號(hào)。因此，小產(chǎn)權(quán)房仍將受到政策的打壓，轉(zhuǎn)正之說(shuō)或許是癡人說(shuō)夢(mèng)吧。

4、如何解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題？

以前因?yàn)榻辜w土地上市交易從而導(dǎo)致了“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，一旦集體土地獲得這種權(quán)利，則“小產(chǎn)權(quán)房”的違法前提將不存在。

但是相關(guān)部門已明確表態(tài)，各地要按照要求堅(jiān)決做到"三個(gè)一批"，也就是堅(jiān)決拆除一批"小產(chǎn)權(quán)房"，堅(jiān)決查處一批典型案件，嚴(yán)肅追究一批有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題非常復(fù)雜，涉及的利益格局非常重大，解決的難度也非常大，但在啃改革的硬骨頭的背景下，這個(gè)問(wèn)題不可能一拖再拖。

解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現(xiàn)實(shí)，還要面向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及土地制度的未來(lái)，要有大智慧和大格局，而不是重復(fù)過(guò)去嚴(yán)厲而無(wú)用的老調(diào)。這不是真正解決問(wèn)題的辦法。

從技術(shù)層面而言，解決起來(lái)沒有那么復(fù)雜。簡(jiǎn)單的新老劃斷是可以的，只解決“存量”，并不再產(chǎn)生新的“增量”，通過(guò)彌補(bǔ)相關(guān)手續(xù)的方式，讓這些“非法建筑”正式進(jìn)入主流的住房體系。

深圳小產(chǎn)權(quán)房覺得這既符合集體土地同權(quán)入市的精神，又可以從根子上解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，何樂而不為？