深圳小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正夢碎？

近日，國土資源部和住建部聯(lián)合發(fā)文，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化！

近日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），其中提及“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。

給仍舊對“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正抱有希望的人一記重擊。

在所有人的印象中，由于歷史遺留問題，深圳存在著數(shù)量眾多的“小產(chǎn)權(quán)房”，這項政策的出臺似乎會關(guān)系到深圳很多人。

但真相又是如何呢？今日大大君就來幫你解讀！首先我們先來了解一下這份文件！

嚴防小產(chǎn)權(quán)房“洗白”

9月20日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《通知》，就房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接過程中的資料移交共享。

交易登記業(yè)務(wù)銜接、歷史遺留和房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)測分析工作有關(guān)問題做出了解釋說明和通知。

國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知

國土資發(fā)〔2017〕108號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）:

為全面落實國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，加強部門銜接，解決不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題，切實做到便民利民，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）。

《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于資料移交共享

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確實難以拆分移交的，應(yīng)復(fù)制移交，復(fù)制移交的資料應(yīng)與原件一致，并于年底前全面復(fù)制移交到位。

（二）為避免重復(fù)建設(shè)，保證房屋交易與不動產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并于9月底前全面完成。

二、關(guān)于交易登記業(yè)務(wù)銜接

對于房屋交易與不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進一個門、跑一次路”的原則，實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接，切實做到便民利民。

（一）一個窗口受理。兩部門進駐同一個服務(wù)大廳，設(shè)置同一個受理窗口，將房屋交易和不動產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請材料目錄向社會公布。

（二）部門并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門并行業(yè)務(wù)辦理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。涉及交易需辦理事項，一般交易業(yè)務(wù)要在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復(fù)雜的應(yīng)當在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)反饋。

（三）方便群眾辦事。凡是能夠通過網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項，不得要求當事人到現(xiàn)場辦理。

三、關(guān)于歷史遺留問題

（一）針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題。

（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

四、切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)測分析工作

不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理，加強監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，房屋交易和不動產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡(luò)實時共享。

國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2017年9月11日

其中第三條關(guān)于歷史遺留問題的通知中明確指出：

針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要加強配合。

共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題；防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

那么這則通知是否真是讓小產(chǎn)權(quán)房下的轉(zhuǎn)正夢碎？對深圳樓市又會產(chǎn)生什么影響？

深圳無真正意義的小產(chǎn)權(quán)房

專家推斷，可能是因為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始之后，出現(xiàn)了部分借此契機給小產(chǎn)權(quán)房“洗白”的問題。

于是這一次國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文堵住這一缺口，而對于深圳來說，這一《通知》并不會有太大影響。

這是為什么呢？他們給出了這樣的解釋。

張茂榮律師觀點，內(nèi)地“小產(chǎn)權(quán)房”一般指在集體土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已經(jīng)實現(xiàn)了全部集體土地國有化，成為國內(nèi)首個沒有農(nóng)村建制的城市。

所以深圳是不存在“小產(chǎn)權(quán)房”的，也不存在通過不動產(chǎn)登記合法化的問題，當前深圳俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”一詞，是廣義地通指合法商品房之外的一切房屋。

既包括有合法報建手續(xù)的農(nóng)民房、集資房、福利房、軍產(chǎn)房、安居房、經(jīng)濟適用房等，也包括沒有合法報建手續(xù)的違法建筑。

當前，深圳“小產(chǎn)權(quán)房”仍在住房市場占據(jù)較大比例，而且在深圳房價高企的情況下成為了大量購房者的選項之一。

與此同時，“小產(chǎn)權(quán)房”交易又面臨著違約風(fēng)險和拆除風(fēng)險等問題，是一塊亟需處理的灰色地帶。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁觀點，雖然該《通知》提及的“小產(chǎn)權(quán)房”跟深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”概念有所不同，但兩者性質(zhì)應(yīng)該是屬于一個大類的。

所以《通知》的內(nèi)涵在深圳仍舊有一定的決策指導(dǎo)性，在關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理的問題上，一直以來，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”在就不存在通過登記合法化的可能。

深圳曾經(jīng)有一段時間允許“小產(chǎn)權(quán)房”登記，并核發(fā)“綠本”，但現(xiàn)在政府更多的是通過舊改、棚改等措施，對這些歷史遺留的違建建筑進行大面積、批量化解決。

深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”是什么

歷史回顧

“小產(chǎn)權(quán)房，一般是民間對可以自由流通的合法商品房之外房屋的俗稱。” 廣東信榮律師事務(wù)所主任張茂榮這些天不停地跟媒體強調(diào)。

從全國范圍內(nèi)來說，按照通常的理解，小產(chǎn)權(quán)房僅指經(jīng)批準在集體土地上建設(shè)的村民住宅。

而深圳存在大量歷史遺留建筑，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。數(shù)據(jù)顯示，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，約4億平方米，占深圳建市以來建筑物總面積的43%。

而租住在這些小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的人口約737.87萬，占深圳總?cè)丝诘?6%。

2004年，為解決“無地可用”的困境，深圳以城市規(guī)劃“全覆蓋”的方式，將特區(qū)外260平方公里土地轉(zhuǎn)為國有土地。

深圳在過往這些年里，依然有大量的土地沒有完成相應(yīng)的補償或者返還手續(xù)，實質(zhì)上仍屬于村民個人、村集體或股份公司所有。

相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示

1999年深圳的歷史遺留違法建筑約為10萬棟，而根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的統(tǒng)計。

截至2014年底，深圳全市的違法建筑已經(jīng)增加到37.30萬棟，違建面積達4.28億平方米，約占據(jù)深圳房屋總建筑面積的半壁江山。

“相較其他地區(qū)，深圳市民對于小產(chǎn)權(quán)房有著不同的概念理解，其中既包括有合法報建手續(xù)的農(nóng)民房、集資房、軍產(chǎn)房、安居房等，也包括沒有合法報建手續(xù)的違法建筑?！睆埫瘶s表示。

所以這也再一次印證，深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”，與本次《通知》中所說的小產(chǎn)權(quán)房不同。

雖然通過登記“洗白”已明確不可能發(fā)生，但與此同時又有人瞄準國家試點集體用地建設(shè)租賃住房。

“農(nóng)民房”進入租賃市場？不給機會。

深圳在今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（送審稿）和《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿），其中提出“十三五”期間。

通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、管理。

這是否給“深圳小產(chǎn)權(quán)房”“渾水摸魚”混進市場，進行合法交易提供了契機？

深職院房地產(chǎn)研究所所長鄧志旺觀點，政府提出的收儲100萬套農(nóng)民房進入租賃市場并不能給小產(chǎn)權(quán)房合法化提供契機。

首先市場不會允許這么做，因為深圳的小產(chǎn)權(quán)房體量較大，而且深圳的市場對全國影響也很大。

但可能會存在有些小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主企圖鉆空子等問題，這就需要政府在執(zhí)行中尤其注意制定執(zhí)行細則和嚴控實際執(zhí)行工作。

由于深圳市民對于深圳小產(chǎn)權(quán)房的廣義理解，每一次關(guān)于違法建筑政策的“風(fēng)吹草動”，都會一石激起千層浪。

這一次也毫不例外，這個消息一經(jīng)發(fā)布，就攪動民間的小產(chǎn)權(quán)房市場。

但無論如何，陸續(xù)出臺的政策并不代表深圳政府改變對于“小產(chǎn)權(quán)房”的處理態(tài)度。

雖然深圳的“小產(chǎn)權(quán)房”并不存在本次《規(guī)定》中所談的問題，但在深圳“小產(chǎn)權(quán)房”的交易依然違法。

張茂榮律師觀點：法律風(fēng)險繼續(xù)客觀存在并主要體現(xiàn)在兩個方面，“一是違約風(fēng)險。由于沒有房地產(chǎn)證，很多小產(chǎn)權(quán)房的交易只是一紙合同，而這種合同往往屬于無效合同，存在房價波動下當事人一方毀約的重大風(fēng)險。

另一方面則是拆除風(fēng)險，沒有報建手續(xù)的違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房不被法律所認可，面臨著隨時被政府拆除、沒收的可能，即使一直使用，在拆遷時也很難得到補償?！?/span>

新聞追加：

光明拔除片區(qū)面積最大違建“毒瘤”，拆違12萬平！

來源：深圳特區(qū)報

光明新區(qū)先后組織8次集中清拆行動，拆除麒麟山片區(qū)和麥仕達違法建筑面積共12萬平方米。圖為6月8至13日新區(qū)拆除麥仕達違法建筑現(xiàn)場。

圖為9月6日，光明新區(qū)麒麟山片區(qū)和麥仕達最后一次集中清拆行動現(xiàn)場。

自去年7月中旬，光明新區(qū)始終以“比原特區(qū)內(nèi)地區(qū)更高的標準”來抓工作，尤其狠抓安全穩(wěn)定建設(shè)。

光明新區(qū)直面歷史遺留問題，多措并舉拔除城市安全“毒瘤”，相繼完成玉律社區(qū)信興雞場、榮健農(nóng)批市場、金源寶工業(yè)園和鑫博盛工業(yè)園、紅坳村整村搬遷、軌道6號線光明新區(qū)段等重點土地整備及清拆任務(wù)。

特別是今年9月6日，經(jīng)過前后8次集中清拆，徹底拆除了麒麟山片區(qū)和麥仕達兩處歷史重大遺留違法建筑，共拆除違法建筑面積12萬平方米，是新區(qū)集中拆除違建規(guī)模最大、面積最大的專項行動，再次打贏了一場城市質(zhì)量提升和城市品質(zhì)深化攻堅戰(zhàn)、漂亮仗。

敢于擔當，以雷霆之勢消除城市安全隱患

據(jù)了解，麒麟山片區(qū)和麥仕達位于南光高速（光明新區(qū)玉塘辦事處段）下走廊，兩處違法建筑群體量巨大，總占地面積310.15畝約20.7萬平方米（麒麟山片區(qū)176.83畝、麥仕達133.32畝），涉及違法建筑達283棟、需清拆建筑面積達12萬平方米，是光明新區(qū)規(guī)模最大、問題最為復(fù)雜的超大型違法建筑。

基本上是上世紀八、九十年代開始陸續(xù)留下的各類亂搭亂建，屬歷史遺留重大難題。

兩處違建片區(qū)利益盤根錯節(jié)，歷史事實和法律問題復(fù)雜，多種土地性質(zhì)及建筑類型交織。同時，工業(yè)園區(qū)整體破爛，涉及經(jīng)營商家租戶115家、從業(yè)人員3000余人，主要從事廢品回收、塑料制品加工等低端業(yè)態(tài)，存在重大安全隱患。而且，部分業(yè)主還屢屢阻擾政府依法開展的測繪、評估、談判、征收等土地整備及清拆工作。

違建帶來的安全隱患不解決，難以談發(fā)展。田寮社區(qū)一名干部表示，群眾每天生活在“地雷區(qū)”，不知道何時“爆炸”，麒麟山片區(qū)住戶上千人，一旦進入安全生產(chǎn)特別防護期，特別是汛期，新區(qū)、玉塘辦事處和田寮社區(qū)干部全動員，檢查安全、勸離商戶、防范破舊違法建筑倒塌……耗費巨大人力物力財力。

制約城市發(fā)展的歷史遺留問題得不到解決，社區(qū)意見大、居民群眾有怨氣、政府沒權(quán)威，干部干事創(chuàng)業(yè)沒信心，片區(qū)整治迫在眉睫、刻不容緩。

光明新區(qū)堅持問題導(dǎo)向，擔負起歷史責任和使命擔當，直面該歷史遺留問題，以敢于碰硬、敢于擔當、敢于負責的魄力，勇扛整治大旗，以雷霆之勢消除城市安全隱患。

實干巧干，以智慧和勇氣實現(xiàn)和諧搬遷

2016年12月21日，光明新區(qū)組織玉塘辦事處和新區(qū)相關(guān)職能部門以及田寮社區(qū)全面啟動麒麟山片區(qū)和麥仕達專項整治行動，以鐵的決心、鐵的手腕、鐵的措施，堅決予以拆除。

該專項整治行動一啟動，光明新區(qū)立即成立專項整治行動總指揮部，由新區(qū)管委會主要領(lǐng)導(dǎo)擔任專項整治行動總指揮，對專項整治行動統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、部署督導(dǎo)，并現(xiàn)場調(diào)研，進行了10余次部署推進或現(xiàn)場指揮清拆。各級各部門單位各司其職，聯(lián)合執(zhí)法，協(xié)同作戰(zhàn)，構(gòu)建新區(qū)、辦事處、社區(qū)三級完整的指揮體系，以前所未有的高規(guī)格、強攻勢，推進專項整治行動。

麒麟山片區(qū)和麥仕達專項整治行動時間緊、任務(wù)重、土地整備及清拆難度大，對此，光明新區(qū)理清思路、統(tǒng)籌規(guī)劃，結(jié)合實際，創(chuàng)新方式方法，實干巧干、善作善成，贏取工作主動權(quán)，取得了事半功倍的效果。

首先明確按照“安全整治——綜合執(zhí)法——測繪評估——談判補償——全面清拆”“五步走”的工作部署，有序?qū)ζ瑓^(qū)業(yè)主開展政策宣講、安全整治、測繪評估、談判補償、依法搬離、強力清拆等工作，環(huán)環(huán)相扣、交叉互通，實現(xiàn)整治行動高效、平穩(wěn)、安全推進。

其次，靈活機動，個性化、多元化施策。通過采取法律、行政、經(jīng)濟、教育手段綜合運用相結(jié)合，動之以情、曉之以理，打好“組合拳”。

此外，掛圖作戰(zhàn)，倒排時間表，分成清拆“八步走”，組織8次大型清拆行動，共投入1042人次，大型炮機、鉤機、拖車、推土機、叉車、運輸車等機器設(shè)備59臺（次），籌備周密、層層推進，徹底拔除了盤踞地方20余年的麒麟山片區(qū)和麥仕達歷史遺留違法建筑。

同時，光明新區(qū)注重剛性執(zhí)法和人文關(guān)懷相結(jié)合。據(jù)了解，專項整治行動總指揮部要求“不留空檔，節(jié)假日期間也不放松”，片區(qū)內(nèi)24小時安全巡查及整治，連續(xù)作戰(zhàn)，保持工作強度和力度，持續(xù)形成高壓態(tài)勢，推進專項整治工作勢如破竹。

光明新區(qū)注重“人和”，人性執(zhí)法。對清拆涉及的115家近3千余從業(yè)人員，始終堅持以人為本理念以及柔性施策，保證業(yè)主的合法合理訴求，實現(xiàn)商戶從被動搬遷到主動搬遷的轉(zhuǎn)變；組織幫助業(yè)主有序搬遷和妥善安置，贏得業(yè)主的理解和配合，全過程沒有一起暴力抗法、越級上訪、群體性事件，更沒有任何次生危害，未留下任何“死角”。

久久為功，著眼未來推動城市品質(zhì)得到根本提升

麒麟山片區(qū)與麥仕達清拆完成后，光明新區(qū)將做好綜合規(guī)劃，結(jié)合該片區(qū)土地權(quán)屬性質(zhì)、周邊規(guī)劃以及自然環(huán)境，該片區(qū)將重點作為5萬平方米以上連片可開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地和產(chǎn)業(yè)配套、商住用地進行整體規(guī)劃，堅決防止安全問題“回潮”，進一步拓展產(chǎn)業(yè)空間和城市發(fā)展空間，助力城市可持續(xù)健康發(fā)展。

類似麒麟山片區(qū)和麥仕達的歷史遺留問題在原特區(qū)外地區(qū)普遍存在，它集解決歷史遺留問題、消除重大城市安全隱患和拔除“城市品質(zhì)”提升“頑疾”于一身，是城市管理治理的老大難問題，是提升城市品質(zhì)的“硬骨頭”，也是威脅城市安全和人民群眾生命財產(chǎn)安全的“毒瘤”。它的有效整治實踐進行探索和總結(jié)，對城市安全發(fā)展具有重大的現(xiàn)實意義。

光明新區(qū)堅決按照市委、市政府關(guān)于“城市質(zhì)量提升年”、城市安全和安全生產(chǎn)、治水提質(zhì)、嚴查嚴控違法建設(shè)和“拓展空間保障發(fā)展”十大專項行動的重大決策部署，以只爭朝夕的緊迫感，以攻堅克難的勇氣，逢山開路、遇河架橋、爬坡過坎，直面歷史欠賬，痛擊城市管理治理痼疾，確保城市安全發(fā)展、有質(zhì)量發(fā)展，確保城市品質(zhì)深化提升，確保一方百姓幸福平安。

南方都市報