深圳小產(chǎn)權(quán)房

全文如下:

國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題的通知

國土資發(fā)〔2017〕108號

各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）:

為全面落實國務院領(lǐng)導批示精神，加強部門銜接，解決不動產(chǎn)登記“中梗阻”問題，切實做到便民利民，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則、《中央編辦關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號）、《國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發(fā)〔2015〕90號）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動產(chǎn)登記銜接有關(guān)問題通知如下。

一、關(guān)于資料移交共享

（一）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，確實難以拆分移交的，應復制移交，復制移交的資料應與原件一致，并于年底前全面復制移交到位。

（二）為避免重復建設(shè)，保證房屋交易與不動產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應完整地拷貝給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，并于9月底前全面完成。

二、關(guān)于交易登記業(yè)務銜接

對于房屋交易與不動產(chǎn)登記機構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進一個門、跑一次路”的原則，實現(xiàn)房屋交易與不動產(chǎn)登記的有效銜接，切實做到便民利民。

（一）一個窗口受理。兩部門進駐同一個服務大廳，設(shè)置同一個受理窗口，將房屋交易和不動產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請材料目錄向社會公布。

（二）部門并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門并行業(yè)務辦理，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)登記業(yè)務。涉及交易需辦理事項，一般交易業(yè)務要在3個工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復雜的應當在5個工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過內(nèi)部網(wǎng)絡向不動產(chǎn)登記機構(gòu)反饋。

（三）方便群眾辦事。凡是能夠通過網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動產(chǎn)登記事項，不得要求當事人到現(xiàn)場辦理。

三、關(guān)于歷史遺留問題

（一）針對目前各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題，不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要加強配合，共同協(xié)商推動地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時解決問題。

（二）防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

四、切實做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)測分析工作

不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房屋交易管理部門要充分認識做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場管理，加強監(jiān)測、監(jiān)管和調(diào)控。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，房屋交易和不動產(chǎn)登記信息要通過網(wǎng)絡實時共享。

國土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2017年9月11日

這對于有著極大數(shù)量“歷史遺留建筑”即小產(chǎn)權(quán)房的深圳來說，可謂是一記重磅消息！

那么，這則通知是否真是為小產(chǎn)權(quán)房下的“死亡通牒”？

對深圳樓市又會產(chǎn)生什么影響？

1.專家說

為此，搜狐焦點網(wǎng)特意采訪了三位業(yè)內(nèi)大咖，現(xiàn)在為大家奉上最新解讀！

著名樓市自媒體朱羅紀

兩部委的警示的背景是今年底前完成不動產(chǎn)信息登記，實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)。應該是在這個登記過程中，出現(xiàn)了洗白的現(xiàn)象，所以要堵住這個口子。

這個沒有因果關(guān)系，官方對小產(chǎn)權(quán)房的調(diào)子一直都很明確，不會轉(zhuǎn)正。

對深圳樓市也不會有什么影響，因為只要價差夠大，租金回報率夠高，總會有人去冒險買小產(chǎn)權(quán)房。但深圳的小產(chǎn)權(quán)房的確是個大問題，怎么處理會影響這個城市。

我認為，深圳小產(chǎn)權(quán)房不要指望快速合法化，不現(xiàn)實。重點是在于能不能高效的流動起來，如果能找到方法，就能成功。

深職院房地產(chǎn)研究所所長 鄧志旺

這個政策對深圳小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正沒有太大影響，因為在深圳想通過登記轉(zhuǎn)正本來就沒什么希望，更多是希望通過棚改或出臺政策實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。

不允許通過不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)正并不代表深圳小產(chǎn)權(quán)房沒有別的渠道或機會了，這個對深圳和樓市影響不大。

深圳知名專業(yè)房地產(chǎn)律師 張茂榮

該《通知》核心觀點有二：一是不動產(chǎn)登記和房屋交易不同部門信息共享和業(yè)務銜接問題；二是依法合規(guī)分類妥善處理歷史遺留問題，防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化。

深圳“小產(chǎn)權(quán)房”占據(jù)住房市場半壁江山，在高房價的深圳解決了大量買不起商品房的來深建設(shè)者居住需求，故關(guān)于防止小產(chǎn)權(quán)房合法化的提法格外引人注目！

筆者認為，鑒于深圳市早已實現(xiàn)集體土地國有化，實行“房地合一”登記，不存在內(nèi)地概念“小產(chǎn)權(quán)房”，該《通知》對深圳樓市沒有實質(zhì)意義。

●深圳“登記”和“交易”部門統(tǒng)一，不存在部門銜接問題

深圳市不動產(chǎn)登記中心兼負全市土地和不動產(chǎn)初始登記、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記職能，既是不動產(chǎn)登記機構(gòu)，又是不動產(chǎn)交易機構(gòu)，所以，不存在不同部門業(yè)務銜接的問題。

●深圳“房”“地”登記合一，不存在兩個部門的問題

不同于內(nèi)地房地產(chǎn)既有“房屋所有權(quán)證”，又有“土地使用證”的情況，深圳市很久以前便實行“房地合一”，只有一本“不動產(chǎn)權(quán)證”（之前叫“房地產(chǎn)證”），房產(chǎn)登記和地產(chǎn)登記由一個部門辦理，《通知》中所述“交易”和“登記”信息共享的問題在深圳并不存在。

●深圳“小產(chǎn)權(quán)房”概念與內(nèi)地不同，不存在通過不動產(chǎn)登記合法化的問題

“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，內(nèi)地“小產(chǎn)權(quán)房”一般指在集體土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已經(jīng)實現(xiàn)了全部集體土地國有化，成為國內(nèi)首個沒有農(nóng)村建制的城市，故此深圳“小產(chǎn)權(quán)房”與內(nèi)地“小產(chǎn)權(quán)房”有著截然不同的含義，深圳人理解的“小產(chǎn)權(quán)房”是廣義的，通指合法商品房之外的一切房屋，如城中村、農(nóng)民房、集資房、甚至違建房等。

鑒于深圳不存在國土資源部、住建部全國《通知》中的“小產(chǎn)權(quán)房”，且過往“房”、“地”登記合一、部門合一，所以只需延續(xù)既有工作方式即可，不存在變更登記方式使深圳“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的問題。

2.小產(chǎn)權(quán)的前世今生

深圳有377400棟小產(chǎn)權(quán)房租住人口737.87萬

深圳存在大量歷史遺留建筑，俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。數(shù)據(jù)顯示，深圳農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計達37.74萬棟，約4億平方米，占深圳建市以來建筑物總面積的43%。而租住在這些小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)的人口約737.87萬，占我市總?cè)丝诘?6%。

除了租房市場，小產(chǎn)權(quán)房也有著一些買賣交易的市場。據(jù)了解，一些售賣的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在特區(qū)外，如龍華、福永、沙井、光明、觀瀾等等片區(qū)。在如今深圳房價高位的情況下，小產(chǎn)權(quán)房由于其較低的價格，也有著相當數(shù)量的客戶群體。

▲近期，搜狐焦點網(wǎng)在朋友圈看到的在售小產(chǎn)權(quán)房的售價信息，顯示梅林關(guān)口某小產(chǎn)權(quán)物業(yè)，均價1.2萬/平，而且還能做首付5成，特價房39.8萬起。

但是，由于近期以來，政府拆違決心日益強勢，購買小產(chǎn)權(quán)房的風險也越來越大，小產(chǎn)權(quán)房看似走進了一個“死胡同”。但是，如此驚人數(shù)量的小產(chǎn)權(quán)房，對深圳的建設(shè)和發(fā)展有著不可忽略的影響。難道真的沒有任何出路了嗎？

改造成人才房或租賃物業(yè)“拆”“變”結(jié)合，小產(chǎn)權(quán)房才能“重生”

長久以來，深圳市政府采取了非常多方式來解決這些歷史遺留問題。經(jīng)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年原特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地，深圳土地已全部國有，因此深圳官方一直不承認存在小產(chǎn)權(quán)房，而將其稱為“歷史遺留違法建筑”。

在去年9月份，深圳則發(fā)布了人才新政，其中多條涉及“小產(chǎn)權(quán)房”。

●鼓勵有條件的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位利用歷史遺留問題用地等存量土地集中建設(shè)人才住房，允許其在戶型面積、租售價格等方面具有一定的自主權(quán)，并在土地收益等方面給予相應政策優(yōu)惠。

●“十三五”期間，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。

●支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位依法將已建成、審批手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房。

●探索政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合作開發(fā)、共享受的人才住房建設(shè)運營模式。

無獨有偶，今年8月份，深圳出臺的《住房租賃試點工作方案》征求意見稿中，也多出提到了鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及繼受單位開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。

●指出要將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測；加大對城中村租賃公共服務配套等。

●此外，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

這樣看來，“拆”僅僅是解決小產(chǎn)權(quán)房問題的硬性措施之一，“變”才是治本之法。

未來，如果小產(chǎn)權(quán)房真的可以被收儲和改造成人才住房或者統(tǒng)一管理的租賃物業(yè)，那深圳的小產(chǎn)權(quán)房才迎來了真正的重生。我們也期待這一天的到來。

3.網(wǎng)友觀點

@吃瓜群眾：支持，贊！早就明文規(guī)定了，小產(chǎn)權(quán)房買賣不合法，為什么還有人買，經(jīng)?？吹劫I了小產(chǎn)權(quán)惹出麻煩。

@FFYY：幾十萬買商品房的話首付都不夠，買小產(chǎn)權(quán)都能付全款了，為什么不買。

@卡卡1125：重大利好，由此小產(chǎn)權(quán)能免征房產(chǎn)稅，且還能由于“租售同權(quán)”可落戶、有學位。

@龍坂大咖：小產(chǎn)權(quán)還是不要轉(zhuǎn)正為好，轉(zhuǎn)正被國家調(diào)控了，就不好賣了。

@海琴：未來小產(chǎn)權(quán)房可以租但不能買賣,如果買了小產(chǎn)權(quán)房，國家不保護,增加了購房風險，完全拼人品。說什么利好？我不覺得。小產(chǎn)權(quán)房我是絕對不會買的，這年頭5年10年政策方向都會有很大變動，誰能保證未來利益驅(qū)動，買了深圳小產(chǎn)權(quán)房會不會被賣家坑。