深圳小產(chǎn)權(quán)房

       近日，廣東省發(fā)了一則消息:在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產(chǎn)權(quán)住房政策，時限1年。推出共有產(chǎn)權(quán)房政策:在個人出資比例不低于60%的條件下，由個人自行選擇出資份額。

       深圳小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)之前做過判斷:共有產(chǎn)權(quán)房將是中國特色住房模式的重要特征。廣東省的這次試水，是我見到的中國第一次由省級政府在力推已經(jīng)探索多年、在北京已大行其道的共有產(chǎn)權(quán)房，再進一步。

深圳小產(chǎn)權(quán)房官網(wǎng)將過去兩年政府一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策--行政管制(五限令)、共有產(chǎn)權(quán)房、租購?fù)瑱?quán)、租賃住房，以及即將進入立法程序的房地產(chǎn)稅，等等這些，全部串起來，逐漸形成一個大的判斷:

中國的重點城市正在放棄通過市場派的供求關(guān)系理論來解決住房問題，中國也正在逐步形成自己新的住房模式--“多層住房系統(tǒng)”(雙軌制)。

       世界各國各有不同的住房模式，我們比較熟悉、也比較流行的是以下幾個--美國模式(市場化主導(dǎo))、德國模式(中小城市+住房合作社)、新加坡模式(政府“組屋”)、中韓模式(政府強管控)、香港模式(土地批租、半政府半市場)。

       上述模式里面，德國的住房合作社模式是迄今最為世人稱道、穩(wěn)定房價最好的模式，其次是新加坡組屋模式，而香港模式在我看來是一種比較失敗的模式。但恰恰，房改以來，我們走的基本是香港路線:政府以壟斷形式進行土地批租，推行住房商品化改革，通過價格機制來實現(xiàn)住房資源的配置，同時搭配以相當(dāng)比例的保障型住房，構(gòu)建穩(wěn)定的住房制度。(但在較長的時間段里，保障這部分嚴(yán)重缺位)。

      從過去這幾年決策層的一系列動作看來，小產(chǎn)權(quán)房網(wǎng)認為i，有兩個信號傳達的很清晰:

      一是，決策層不認為深圳市當(dāng)初想要的房地產(chǎn)市場是今天這個樣子，很多信號都在表明，本屆深圳政府不認為我們1998年之后設(shè)立的房地產(chǎn)制度，是成功的。至于是什么原因造成了今天的局面，見仁見智--有人歸罪于政府(過度干預(yù))，有人歸罪于企業(yè)(血管里無道德)，有人將之歸罪于炒房客(投機煽動)。這里我們不談原因，首先正視這個現(xiàn)實。

      二是，本屆深圳政府在試圖長期穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的問題上，相比以往顯得更有決心，也想走得更遠。這些從五限令的長期執(zhí)行、房地產(chǎn)稅的推進、“長效機制”的強調(diào)、租賃住房等一系列新政策的出現(xiàn)，也都能看得出來。

這個走得更遠，其實就是意味著我們正在尋找新的替代方案--一種替代香港模式的新的住房模式。所謂的“長效機制”，瓜眾們不太好理解，其實翻譯一下就很通俗了:“長效機制=住房模式”。探索出新的住房模式，我認為就是這屆政府要干的事情。

       但我同時要強調(diào)的是，這個世界上其實并不存在一種完美的住房模式，舉世各國依然都是在探索過程中。二戰(zhàn)以來，凡是出現(xiàn)了快速城市化的發(fā)達經(jīng)濟體，在房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定上，絕大部分其實都做得不怎么樣。高房價的問題，是我們熟悉的那些國際大都市都曾經(jīng)出現(xiàn)以及目前還在經(jīng)歷的普遍現(xiàn)象。知道這一點，也許大家心里會好受一點。

接下來的問題是，我們會選擇什么樣的住房制度?它有沒有出現(xiàn)端倪?

我認為雛形在慢慢出現(xiàn)了。

       這里要岔開一點，我不覺得我們會copy國外已經(jīng)成型的住房模式--比如呼聲最高的新加坡模式。我的看法是，我們既學(xué)不了德國，也學(xué)不了新加坡。德國的住房合作社的確很不錯，但在過去的10年里，中國也曾經(jīng)出現(xiàn)過。合作建房，但恰恰是這種最靠近德國的思路，在當(dāng)時為人詬病，并最終被叫停。我們已經(jīng)成型的制度，和住房合作社有天然的對沖。更深層次的原因，坦白講，德國是一股可能誰都學(xué)不會的清流，因為德國的發(fā)展沒有建基于大城市，而是以中小城市為主。這不是今天世界城市發(fā)展的主流模式，如果中國的人口平均分配到各個中小城市，房價可能便宜得不得了。

       同樣也學(xué)不了新加坡，你沒有辦法指望一個有14億人口的國家，去全面學(xué)習(xí)一個人口不到600萬的“城市”。新加坡可以提供全民保障，香港可以提供一半的保障，但很難相信中國能夠像他們那樣，美國也沒做到。我的意思是:住房。

       這兩年來的動作表明，政府在尋找新的一條路。這條路意味著:中國大陸的住房模式在適度放棄“香港模式”，但同時也不是簡單的復(fù)制國外哪一種。

就是回到我開頭談到的大判斷。

      首先，決策層不認為繼續(xù)通過市場化的方案能夠解決中國重點城市的高房價問題，他們甚至已經(jīng)放棄了這一點，這是非常大的思路上的變化。

      選擇通過提高重點城市居住用地比例，增加商品房供應(yīng)量，同時配以需求管制，以此來穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。這個方案，一直是“市場派”呼聲最高的建議--當(dāng)然也包括我在內(nèi)。但是，這條路不太會走了。正在一些大城市進行的共有產(chǎn)權(quán)房試驗(下面詳談)已經(jīng)顯示出，決策層更傾向于判斷:繼續(xù)大幅增加純粹商品房供應(yīng)，不對結(jié)構(gòu)進行大幅調(diào)整，不對買家繼續(xù)進行嚴(yán)厲管制，最后絕對會繼續(xù)得到一個投資旺盛的市場，而不是一個價格穩(wěn)定的市場。

      他們認為重點城市房地產(chǎn)的主要矛盾，不再是數(shù)量性的，而是結(jié)構(gòu)性的:需要房子住的買不起，買得起的已經(jīng)不是為了居住。從深圳前段時間推出的“4:2:2:2”的房改模型，我們是可以看出來這個傾向的《我對深圳“房改”的兩次建言》。

其次，政府會構(gòu)建一個3-4層的多結(jié)構(gòu)住房新體制，這個模式將意味著中國獨有的“住房模式”正在形成。

      這里面最重要的并不是總量，而是結(jié)構(gòu)和比例。我的理解是這樣的，中國未來的住房模式:商品房(市場化)+平價住宅(共有產(chǎn)權(quán)房、安居住房、封閉運行)+租賃住房(租購?fù)瑱?quán))+保障房(窮人)。

       大的方針依然是不破市場化，但是政府會維持強有力的存在，也會握有越來越多的可調(diào)配資源，不會將住房問題全托于市場自有調(diào)劑。   

高端市場:商品房市場會占有一定數(shù)量的比重，完全市場化，價高者得。

中端市場:將會以類似“新加坡組屋”的平價住宅來呈現(xiàn)(極有可能是全國性推廣“共有產(chǎn)權(quán)房”)，這部分市場主要針對中端人群，買不起商品房但又迫切需要產(chǎn)權(quán)者，但它最主要的特征將是“封閉運轉(zhuǎn)”，適度去除投資屬性，比重最終會和商品房持平。

中低端市場:將會以質(zhì)量較好的“租賃住房”來呈現(xiàn)，穩(wěn)定租賃雙方的法律關(guān)系，提高租賃房屋的品質(zhì)、配套、消防、治安，以及推行租購?fù)瑱?quán)，來提升租賃房屋的吸引力，讓中低端人qun實現(xiàn)穩(wěn)定的“過渡型”居住。這部分市場比重會稍微低一些。

窮人:這部分市場會以完全保障形式來呈現(xiàn)，類似廉租房。

       在這個結(jié)構(gòu)里面，最重要的也是現(xiàn)在業(yè)內(nèi)爭論最激烈的是:共有產(chǎn)權(quán)房。對這種房屋，彈者認為它降低了居民福利，花了市場價但是只買到了一部分產(chǎn)權(quán)。我個人的看法是偏支持共有產(chǎn)權(quán)房的，這是我們目前找到的能夠相對均衡各方參與者利益的一種房屋類型--路子是對的，當(dāng)然遠遠談不上完善，它依然還是在探索之中。

共有產(chǎn)權(quán)房對應(yīng)的房屋類型，是之前的福利房、微利房、經(jīng)濟適用房、安居型商品房、自住型商品房，這些房子你拉一條線，它們代表了中國在房地產(chǎn)市場化過程中的政策類住房的探索史。那么，和過去的這些房子相比，共有產(chǎn)權(quán)房的不同在哪里?

我們看下過去這些房子的共同病癥在哪里，我認為有三點。一是，政府供地動力不足。無論是經(jīng)適房還是自住房，都要求政府零地價或者限地價供地，對地方尤其是那些依賴土地財政的政府來說，不想給地。二是，開發(fā)商投錢動力不足。這些房屋，開發(fā)商都是一個代建者角色，要求微利，開發(fā)商參與的目的都是為了和地方搞好關(guān)系好繼續(xù)拿項目。三是，審查成本高，尋租丑聞一坨坨，最終產(chǎn)生了高昂的交易費用。最終，我們看到，雖然每次建設(shè)保障房的嗓門都很高，但是最終落地寥寥，根本無法推進。

       而共有產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點是，政府和買房人“合伙買房”，價格還是偏市場化。它在很大程度上緩解了上述三個問題，政府供地動力強了一些，開發(fā)商投資動力強了一些，而審查方面因為剔除了收入限制(只做身份要求)，交易費用也會降低。

當(dāng)然也未必能夠全部杜絕，但相對來說，這種房屋更能均衡各方利益。基于這一點，我認為它的推進會比之前所有類型的政策類住房，都要迅速。

       但這種房屋真正可以成為未來中國住房模式的核心要點，一定要在于它的封閉性。共有產(chǎn)權(quán)房的核心就是要較大幅度的去除投資屬性(但不會完全去除)，如果你一輩子買不起商品房，那么你可以在這個房子里住一輩子。如果你收入增長要換房，那么你可以以評估價退出，注意這個評估價并不是原價，(假如市場都在向上，那么)它一定是有增值的，只是這個增值空間不會像商品房那么厲害。這一點和新加坡的組屋，是一樣的。組屋也是封閉運行，但也會漲價，你買組屋將來轉(zhuǎn)手給組屋的適格接手者，也可以獲得增值，但不會完全的市場價(不同的是，組屋零地價，完全政府貼補)。

       這個模式的成型和成熟，將是一個很長期的過程。在這個轉(zhuǎn)化期內(nèi)，政府會維持自身在房地產(chǎn)市場中的強大存在:通過“五限令”最強力的行政干預(yù)，全面管制商品房市場。所以，我們有時候會談長效機制，那么要記住，“五限令”就是長效機制的一個重要組成部分(我在舊文里也談到了)。這些政策最早從2010年開始，已經(jīng)有8年之久，從目前看它再執(zhí)行個8年也極有可能。

       也即是說，在很長一段時間里，中國的住房模式里，都會包含嚴(yán)厲的行政管制(這個也并非中國所獨有，韓國也搞過限價很多年，沒什么用)，直到共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房的建設(shè)有足夠的市場影響力。

       這樣的模式能否成功，對房價的影響若何，現(xiàn)在不知道。我只是知道現(xiàn)在深圳小產(chǎn)權(quán)房目前是決解大多數(shù)外來人口的居住問題。想在深圳居住或者投資，小產(chǎn)權(quán)房也是不錯的選擇。

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