深圳小產(chǎn)權(quán)房

近年來(lái)，由于客觀上“小產(chǎn)權(quán)房”不僅讓一部分城鎮(zhèn)居民買(mǎi)到了廉價(jià)的住房，而且可以起到平抑城市商品房?jī)r(jià)格的作用，小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)房人群也逐漸攀升。相信有買(mǎi)房意向的廣大民眾早已通過(guò)各種途徑了解到了關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的基本信息，下面向大家介紹一下關(guān)于深圳小產(chǎn)權(quán)房的客觀公正的利弊分析：

先說(shuō)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房的弊端：

（1）缺少“五證”

房產(chǎn)五證也就是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》。這五證是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷(xiāo)，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn)中最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)不受法律的保護(hù)。

（2）拆遷難補(bǔ)償

由于小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，所以在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護(hù);開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中缺少監(jiān)管，其質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)的概率要高過(guò)商品房;而因?yàn)闊o(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值影響很大;若遇國(guó)家拆遷，很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。即使有也比有房產(chǎn)證的房子補(bǔ)償少。小產(chǎn)權(quán)房除了不能辦理房產(chǎn)證外那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突還很有可能被拆除而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

（3）質(zhì)量難保證

眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，所以有些房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，而一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，這類(lèi)房屋不僅房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證，而且入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問(wèn)題。

（4）配套不完善

如果您購(gòu)買(mǎi)了配套不完善，質(zhì)量不過(guò)關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房，房子幾乎都沒(méi)有暖氣，更不用提天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)房屋糾紛可能連水電使用都成問(wèn)題。

（5）遺贈(zèng)也麻煩

由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏產(chǎn)權(quán)，因此未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也可能會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊屋改造名義是“小產(chǎn)權(quán)房”目前普遍的運(yùn)作模式具有打擦邊球的性質(zhì)。沒(méi)有辦理相關(guān)手續(xù)的房子房?jī)r(jià)一般都很低。有些開(kāi)發(fā)商是“打一槍換一個(gè)地方”一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾，馬上撤離。那么后續(xù)引發(fā)的許多麻煩就甩給了購(gòu)房者。

萬(wàn)事萬(wàn)物皆有兩面性，既然小產(chǎn)權(quán)房存在著諸多弊端，那么為什么購(gòu)房人群卻只增不減呢？下面讓我們具體了解一下購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房的好處。

（1）小產(chǎn)權(quán)房即將迎來(lái)新的出路

由于政策改革，近期觀察到小產(chǎn)權(quán)房暗潮涌動(dòng)，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的人越來(lái)越多，賣(mài)小產(chǎn)權(quán)的人開(kāi)始惜售、漲價(jià)了。為什么呢？

1、8月出臺(tái)了租賃新政

農(nóng)民房就相當(dāng)于“全部轉(zhuǎn)正”，一旦落實(shí)，就意味著農(nóng)民房租賃合同的合法化。

2、深圳人口逐年增加造成用地稀缺

由于北上廣經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，近年來(lái)，北上廣的人口密集度越來(lái)越大。而深圳關(guān)內(nèi)可建筑用地越來(lái)越少，關(guān)外要成氣候還需要時(shí)間，這就意味著——小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展和升值的空間更大。只等政策落實(shí)，大批的小產(chǎn)權(quán)房將迎來(lái)新的出路。

（7）小產(chǎn)權(quán)房的出路愈加寬廣

1、政策方面考慮

深圳在今年8月發(fā)布《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（送審稿）和《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿），其中提出“十三五”期間，通過(guò)收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套村民自建房或村集體自有物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、管理。這似乎也成為了“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的契機(jī)。

舉個(gè)例子，兩部委鼓勵(lì)各市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，那么這個(gè)租賃租房重要發(fā)證吧，

這是不是就突破了。之前的小產(chǎn)權(quán)房不允許確權(quán)發(fā)證的規(guī)定！或許，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正剩下的唯一障礙就是時(shí)間！農(nóng)民也終究會(huì)拿回本屬于自己的土地權(quán)利。

2、根據(jù)內(nèi)部消息預(yù)測(cè)

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)指出，有業(yè)內(nèi)人士表示：“小產(chǎn)權(quán)房處理處于僵持中，處理政策在1992年、2004年、2009年相繼出臺(tái)。文件都傳遞一個(gè)信息，過(guò)去的既往不咎，新的問(wèn)題一票否決。但事實(shí)上政策力度不夠，造成小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模越來(lái)越大。城市化過(guò)程中對(duì)原村民的補(bǔ)償和安排是不足的，令原村民得通過(guò)出租屋經(jīng)濟(jì)來(lái)維持生計(jì)。政府一開(kāi)始對(duì)村民房子繞道而行，對(duì)不屬于村民的地進(jìn)行征用。但是深圳土地供應(yīng)不足，最后不得不面對(duì)村民房子?！?/span>

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示：“這么多年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房一直在研究解決中，深圳也在加大力度?，F(xiàn)在看來(lái)，應(yīng)該要差異化解決小產(chǎn)權(quán)房：一小部分可以通過(guò)確權(quán)解決，一小部分處于嚴(yán)重違法違規(guī)需要拆除?，F(xiàn)在也有一個(gè)重要解決渠道，就是通過(guò)法律確權(quán)、技術(shù)認(rèn)證，政府會(huì)回購(gòu)一部分小產(chǎn)權(quán)房用來(lái)做保障房。因?yàn)椤濉?jì)劃每年提供至少7萬(wàn)套保障房，單純通過(guò)建房也不現(xiàn)實(shí)，而小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)很好的供應(yīng)途徑?！?/span>

張茂榮看法類(lèi)似，“深圳想在短期內(nèi)消滅小產(chǎn)權(quán)房既不現(xiàn)實(shí)也不可能。絕大多數(shù)人買(mǎi)不起、租不起商品房的現(xiàn)實(shí)，決定了深圳離不開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其龐大的群眾基礎(chǔ)，而深圳土地已經(jīng)國(guó)有的事實(shí)決定了對(duì)農(nóng)民房及違建房確權(quán)并不違法。因此，預(yù)測(cè)未來(lái)深圳對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的政策‘招安’的可能大于拆除和沒(méi)收，此前政府也表示要將城中村違法建筑用來(lái)做保障房?！?/span>

3、歷史總是驚人地相似

中國(guó)歷史上應(yīng)該沒(méi)有“小產(chǎn)權(quán)房”，但的確有類(lèi)似小產(chǎn)權(quán)房的“小產(chǎn)權(quán)地”。正如小產(chǎn)權(quán)房為當(dāng)今法律所不容，中國(guó)歷史上至少有兩次“小產(chǎn)權(quán)地”亦為當(dāng)時(shí)法律所不容。但是，兩次小產(chǎn)權(quán)都逆襲成功，合法轉(zhuǎn)正。2017年11月提交審議的農(nóng)村土地承包法修正案草案，規(guī)定承包地實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置并行。這預(yù)示著承包地在未來(lái)將具有更大的權(quán)能和利益。根據(jù)歷史案例可以說(shuō)明，雖然“小產(chǎn)權(quán)地”曾經(jīng)不受待見(jiàn)，但它們最終取得了合法地位。這似乎印證了“社會(huì)的發(fā)展是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的”這一說(shuō)法（依稀記得是初中政治課本上寫(xiě)的）。而法律政策對(duì)于它們是“順之者昌，逆之者亡”。不是法律戰(zhàn)勝它們，而是它們打敗法律。也許，小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)也是如此。

（8）小產(chǎn)權(quán)房的最終命運(yùn)預(yù)測(cè)只好不壞

未來(lái)會(huì)有更多的人選擇小產(chǎn)權(quán)房。為什么這么說(shuō)呢？現(xiàn)在市場(chǎng)很多小產(chǎn)權(quán)房不比商品房差，而且很多都挨著地鐵，雖然小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于大產(chǎn)權(quán)房而言，其本身是不合法的，國(guó)家并不向這類(lèi)房屋頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，這也將會(huì)導(dǎo)致 后續(xù)購(gòu)房者權(quán)利保障的缺位。但是，在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，選擇購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人卻非常多，而且大有加劇的趨勢(shì)。低售價(jià)、低租金，成為低收入人群搶購(gòu)小產(chǎn)權(quán) 房的主要推動(dòng)力。相較于價(jià)格高昂的商品房，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)。并且近年來(lái)，打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策不斷，但在實(shí)際操作層面，Z F 基本上沒(méi)有采取強(qiáng)有力的處罰手段，因此監(jiān)管缺位致使小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延。 法律方面規(guī)定也模糊不清，在合法與非合法之間給產(chǎn)權(quán)房留下一個(gè)擦邊球的空間，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫。

深圳規(guī)土委牽頭制定了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（后簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》）及《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿）（后簡(jiǎn)稱(chēng)《工作方案》），今（28日）起至9月3日公開(kāi)征求社會(huì)公眾意見(jiàn)。

政策一直在變，小產(chǎn)權(quán)值得被看好，小產(chǎn)權(quán)也是城鎮(zhèn)化大背景時(shí)代的產(chǎn)物。小產(chǎn)權(quán)的合法化、規(guī)范化、市場(chǎng)化，只是時(shí)間問(wèn)題。

（9）小產(chǎn)權(quán)房的未來(lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)大好

就目前來(lái)看，一方面，小產(chǎn)權(quán)房只會(huì)少，不會(huì)多，政府不允許再建了，城中村整改，變得越來(lái)越干凈整潔，交通越來(lái)越方便。另一方面，深圳房?jī)r(jià)太貴，限購(gòu)限貸，被逼無(wú)奈，選擇買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)過(guò)度，小產(chǎn)權(quán)房如果地段好，配套完善，出租，自己住，用起來(lái)更方便。

如果政府做城市更新，會(huì)有政府方面的人協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和小產(chǎn)權(quán)房的代理人（一般都是村長(zhǎng)）。現(xiàn)在這個(gè)房?jī)r(jià)，一個(gè)城市更新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商就盈利一二十倍，小產(chǎn)權(quán)房只要是人數(shù)夠多抱團(tuán)取暖就不會(huì)吃虧。

深圳房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)時(shí)代，自從1998年開(kāi)始實(shí)施商品房制度以來(lái)，在這將近二十年的時(shí)間里，中國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅十分驚人。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，僅僅從2008年到今年，在不二十年的時(shí)間里國(guó)內(nèi)一線城市平均房?jī)r(jià)大概上漲了五倍，而二線城市平均房?jī)r(jià)大概上漲了三倍。商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)一年沒(méi)有上漲了。從現(xiàn)在的情況看，未來(lái)兩三年也不會(huì)漲。反而，深圳小產(chǎn)權(quán)目前投資收益率比較高。收租租金收益率高與商品房。如果拆遷有商品房賠償，等于翻了四倍。投資收益率明顯高于商品房。

（10）拆遷補(bǔ)償

即將2018年了，你有聽(tīng)說(shuō)那里小產(chǎn)權(quán)被強(qiáng)拆了嗎？有聽(tīng)說(shuō)深圳因?yàn)椴疬w而已流離失所嗎？沒(méi)有，反而是哪兒拆遷，都冒出來(lái)一堆的千萬(wàn)富豪億萬(wàn)富豪。有些人又要說(shuō)了，只有原村民才有賠償。但是請(qǐng)您認(rèn)真思考一下，深圳二十年前就幾十萬(wàn)人，真是所有房子都這幾十萬(wàn)人的嗎。其實(shí)大多數(shù)都賣(mài)給了外地人。拆遷賠償外地人也有份的。

那么，涉及到土地流轉(zhuǎn)、土地性質(zhì)、國(guó)土規(guī)劃的問(wèn)題最后的結(jié)果必然是，要么補(bǔ)交地價(jià)要么政府出錢(qián)收回。

目前市場(chǎng)上所有的深圳小產(chǎn)權(quán)確權(quán)，給名份，這個(gè)話題一直沒(méi)有斷過(guò)，是遲早的事，買(mǎi)別處的房子，如果再買(mǎi)房，會(huì)影響首付，深圳，只要有房貸，只要有房貸記錄首付就要5成，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)不會(huì)，沒(méi)有購(gòu)房記錄，沒(méi)有房貸記錄，再買(mǎi)商品房依然是首套房。

一個(gè)業(yè)主，一棟房子，代表著不是自己，是全深圳住在小產(chǎn)權(quán)房里的人的共同利益，深圳4億平方小產(chǎn)權(quán)，占所有住房面積的65%，要么都不賠，要么都賠，你在擔(dān)心什么？早買(mǎi)的已經(jīng)賺的盆滿缽滿了，從以前幾千塊一平看到現(xiàn)在飆至1萬(wàn)多了這些人你又有何感想呢？