深圳小產權房

“小產權房”不是一個法律概念，“小產權房”也不意味著擁有部分產權，在現實生活中，人們喜歡用大產權和小產權來區(qū)分房屋的所有權，大產權通常指完全產權，按照此理解，小產權就應當是不完全產權，部分產權，但是這種理解筆者認為是錯誤的，至少是存在法律上的障礙。小產權其實是無產權，既然無產權，何來部分產權，何來“小產權”。

本文所指的“小產權房”特指未經法定程序，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會在自己享有所有權的土地上開發(fā)建設住宅，并將住宅出售與本集體經濟組織之外的人的房屋?！靶‘a權房”由于在土地性質的根本問題上存在與法律相悖的問題，所以“小產權房”無法獲得房產部門頒發(fā)的房產證書，無法取得合法的所有權，這個問題就使得“小產權房”在產生時就埋下了違法的種子，導致在取得、流轉、拆遷補償等方面出現了許多問題。

所以分析“小產權房”的性質與風險其本質就是談“小產權房”所位于的土地的性質與相應的法律規(guī)定。

1、深圳小產權房產生的的原因和背景隨著我國城鎮(zhèn)化建設的迅速推進，大量農村人口涌入城市，而城鎮(zhèn)公共資源有限，無法適應和滿足人口的急速增加，尤其是對于住房的剛性需求，首先從數量上無法滿足，加之房價本身的虛高和低收入人群的矛盾的突出，“小產權房”順勢而生，既能緩解城市公共資源的壓力，又能滿足低收入人群的需求，“小產權房”的出現是時代發(fā)展的產物，也是適應時代的產物。

城市的發(fā)展導致我國二元制土地所有權增值的差距加劇，“小產權房”的產生也“緩解”了之間的差距。由于我國法律對集體土地的限制，禁止集體土地上市流轉，土地市場一直被國有土地壟斷，國有土地享有的權益，集體土地無法享受，如國有土地進行房產開發(fā)，房產公司需要繳納大量的土地出讓金，而作為集體土地根本無法上市流轉，更談不上土地出讓金，只能在被國家依法征用或征收后才能用于作為建設用地使用，但即便轉化為國有土地，集體組織也無權享受土地的收益。所以集體土地所有者為了獲取相應的土地利潤，都熱衷于將集體土地自行按照國有土地的模式變態(tài)化發(fā)展，其中將土地與房產商聯合建設住宅并高于本集體組織人員的價格出售給組織之外的人即“小產權房”的買賣一條較為不錯的選擇。

大量的進城務工人員收入較低，而住房確是剛性需求，面臨收入與高房價矛盾的不斷加劇，在日益發(fā)達的城市交通系統(tǒng)中，位于城市周邊但價格相對合理的“小產權房”便當然成為首選，面對高居不下的商品房價，購買“小產權房”，既是一種誘惑，也是一種無奈。

黨的十六屆五中全會提出了建設社會主義新農村的重要舉措，以此尋求新農村建設和發(fā)展的新途徑，但在實踐中，卻被一些人利用賺取非法利潤，一些集體土地所有者為了從土地中獲取高額利潤，一些房產商為了減低成本，以新農村建設為掩護，打著新農村建設的旗號，干起了違法的事情，破壞了土地市場，擾亂了房產市場。

其實，“小產權房”的購買者并不是對小產權房存在的問題一無所知，由于我國缺乏完善的住房保障機制，使得低收入家庭沒有能力通過正常途徑實現在城市有房居住的愿望，面對高房價和低收入矛盾的不斷加劇，他們不得不鋌而走險，選擇有風險的“小產權房”，這也是“小產權房”愈演愈烈的一個重要原因。

2、認定小產權房存在法律風險的法律依據我國《憲法》第10條規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這就是說，目前我國存在著城鄉(xiāng)二元土地所有制，即國家所有（城市土地）和集體所有（農村和城市郊區(qū)的土地）兩種土地所有制形式。

而在土地使用方式上，具體針對建設需求來講，根據《土地管理法》第四十三條的規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農村集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。也就是說，進行建設需要土地一般要求申請使用國有土地，但村民建設住宅可以使用集體土地，而在集體土地上建造的建設住宅如果出售給本集體組織之外的人員，就是非法的，因為一方不是集體組織的成員，就產生了“小產權房”的問題。

3、鑒于“小產權房”產生的背景和法律地位的缺失，“小產權房”存在如下風險

“小產權房”在銷售時存在證件不全，導致“小產權房”的銷售合同存在無效的法定事由。由于商品房的銷售要求五證齊全才能銷售，即國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。而小產權房由于缺乏國有土地使用證，其他四證根本就無法辦理?！靶‘a權房”的銷售又是按照商品房的模式進行銷售的，所以“小產權房”的銷售違反了《房地產管理法》和《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定。

“小產權房”沒有合法的產權證明。由于“小產權房”建設在集體土地上，違反了農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設以及建設占用農民集體土地需要辦理相關審批手續(xù)的規(guī)定，無法在房產管理部門進行確權登記，而我國現行法律有明確規(guī)定，不動產享有所有權以登記為公示要件，其他部門的產權證明無法證明其所有權的存在，這就給小產權房的所有權登記上、買賣上以及抵押下設置了法律障礙。