深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳違建處理，小心翼翼地撕開了一道口子。原村民擁有3棟以內(nèi)違建可通過補繳地價及罰款，進行處理確認。非原村民的生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑可確權(quán)，符合相關(guān)條件的甚至可轉(zhuǎn)商品房。

昨日最新一期政府公報披露，深圳市長許勤于2013年12月30日簽發(fā)第261號政府令，發(fā)布《〈深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》，自2014年4月1日起施行。該實施辦法適用于市政府確定的試點區(qū)域內(nèi)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理。

實施辦法強調(diào)，對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建設(shè)的住宅類違法建筑(包括建成后已實際分割轉(zhuǎn)讓的情形)，不予處理確認。對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的興建違法建筑，除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外，對已實際分割轉(zhuǎn)讓、造成重大經(jīng)濟損失或者嚴重影響的違法建筑轉(zhuǎn)讓方，依法沒收違法所得。

根據(jù)規(guī)定，城市更新、土地整備和重點開發(fā)區(qū)域的歷史遺留違法建筑，可以優(yōu)先列入試點區(qū)域，并將制訂專門的試點工作方案，明確具體的試點區(qū)域、期限、工作步驟等，報市政府批準后施行。

范圍 限于原村民在其原籍所建歷史違建

2009年6月2日至2010年6月1日，市查違辦開展了全市違法建筑普查申報受理工作。根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，全市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35 .7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方公里。其中符合或適用原村民處理政策的當事人名下僅有一棟住宅類歷史遺留違法建筑的(“一棟”指整棟住宅，不包括一棟建筑物中的“一套”房屋，下同)約8.2萬人。

根據(jù)規(guī)定，實施辦法僅適用于原村民在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區(qū)政府、街道辦事處在其原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。

歷史遺留違法建筑申報人為原籍在本市的華僑及港、澳、臺同胞，或者原符合實施辦法規(guī)定，但因升學(xué)、就業(yè)、婚嫁、服兵役等原因戶籍已遷國內(nèi)其他地方的，對在其原籍所在原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)所建的歷史遺留違法建筑進行處理時，仍適用原村民相關(guān)處理規(guī)定。

街道辦事處負責(zé)歷史遺留違法建筑處理的初審，包括當事人身份確認、建設(shè)時間核查、原批準文件的真實性核查、權(quán)屬調(diào)查和分宗定界、建筑物現(xiàn)狀用途核實。

處理 原村民所建第4棟及以上不予處理確認

原村民的住宅類歷史遺留違法建筑，按照規(guī)定處罰、補繳地價后，登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。具體處理方式為：原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，免繳地價，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰，總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款，800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款。

如原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以100元罰款；多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以200元罰款；多棟的第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認。

實施辦法強調(diào)，原村民與非原村民共同建設(shè)、申報的住宅類歷史遺留違法建筑，對原村民所建部分按照前款相應(yīng)規(guī)定辦理，對非原村民所建部分不予處理確認。

不過，實施辦法對于生產(chǎn)經(jīng)營性、商業(yè)、辦公類歷史遺留違法建筑的規(guī)定并沒那么嚴格。對原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民按建筑面積每平方米罰款120元，按照現(xiàn)行公告基準地價補繳地價，之后可登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。

確權(quán) 初始登記后限定自用 不得抵押、轉(zhuǎn)讓

此外，相關(guān)歷史遺留違法建筑還需要通過房屋安全鑒定機構(gòu)鑒定，消防手續(xù)等。

在當事人或者管理人繳納罰款、地價、鑒定等費用后，申報人持《擬確認通知書》、繳費憑證到區(qū)查違辦申請辦理《農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書》(以下簡稱《確認決定書》)。

申報人在取得《確認決定書》后，向市房地產(chǎn)權(quán)登記中心(以下簡稱登記機構(gòu))申請辦理房地產(chǎn)初始登記。至此，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓。

而如果歷史遺留違法建筑當事人或者管理人取得《擬確認通知書》后，不愿意辦理處理確認手續(xù)的，可向區(qū)政府申請政府收購。區(qū)政府收購后以市政府指定機構(gòu)名義辦理房地產(chǎn)初始登記，可根據(jù)房屋實際安全狀況作為臨時性保障性住房。

如果取得《擬確認通知書》的歷史遺留違法建筑當事人或者管理人未在限定期限內(nèi)申請房地產(chǎn)初始登記，又未申請政府收購的，政府可依法實施征收。

轉(zhuǎn)正 480m2以內(nèi)補繳地價可申請轉(zhuǎn)為商品房

值得關(guān)注的是，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認、依法辦理初始登記后，符合相關(guān)條件的，可以按照本市有關(guān)規(guī)定申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

根據(jù)實施辦法規(guī)定，具體條件包括：原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，按照申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時的公告基準地價的10%補繳地價；原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時的市政府有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易的有關(guān)規(guī)定繳納地價；原村民、其他企業(yè)單位或者非原村民所建商業(yè)、辦公、生產(chǎn)經(jīng)營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時的市場評估價補足地價。

此外，已依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》處理取得非商品性質(zhì)房地產(chǎn)證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑，已取得經(jīng)區(qū)建設(shè)行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報告和消防驗收或者備案憑證的，也可以按照本條規(guī)定申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

釋疑 其他違建臨時使用、拆除和沒收

此前，市政府出面對全市違法建筑進行全面普查，經(jīng)普查記錄的違法建筑，區(qū)別其違法程度，分別采用確認產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式分期分批處理。

本次實施辦法關(guān)于住宅類歷史遺留違建的處理確權(quán)，限于原村民的違建。而深圳違法建筑中成分復(fù)雜，一些土地和違建幾經(jīng)流轉(zhuǎn)交易，很多在非原村民的手里。此部分，實施辦法并未專門論述。而是用了兩個章節(jié)描述了臨時使用、拆除和沒收等幾種處理方式。

深圳違建不等于小產(chǎn)權(quán)房

深圳違建與廣州北京等其他城市存在的“小產(chǎn)權(quán)房”不同?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”主要是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用。而深圳經(jīng)過1992年、2004年兩次農(nóng)村城市化，原村民全部轉(zhuǎn)為城市居民，農(nóng)村集體所有土地名義上全部轉(zhuǎn)為國有。土地所有權(quán)為國家所有的一元結(jié)構(gòu)。所以，深圳市多次澄清，深圳不存在“小產(chǎn)權(quán)房”，目前存在的違法建筑、非法統(tǒng)建樓屬于城市化歷史遺留問題。