深圳小產(chǎn)權房

日前，佛山印發(fā)加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案，多舉措帶動和規(guī)范佛山住房租賃市場。自從去年中央經(jīng)濟工作會議強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，各地政府都在不斷出臺調控政策，推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。佛山在這一時間節(jié)點及時推出新政策，是緊跟中央導向，也再次體現(xiàn)出政府的管理、引導效率。

加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案的出臺，可能會對房產(chǎn)交易市場和投資者產(chǎn)生一定影響，比如減少房產(chǎn)購買市場一定的剛性需求，將一部分住房需求轉移到房屋租賃市場。同時，這也有利于解決中低收入家庭的住房問題。

不過由于政策剛出臺，仍處于指引階段，加上中國人傳統(tǒng)觀念中對“擁有一所自己的房子”的重視，因此新政短期內對住房購買需求的影響應該有限。而新政效應，還有待在政策落地過程中檢驗。

近年來，佛山房屋租賃市場一直處于持續(xù)發(fā)展中。不久前，住房城鄉(xiāng)建設部會同有關部門選取了12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位，增加租賃住房有效供給等方面的引領和帶動作用。佛山便是12個試點城市之一。這在一定程度上反映出佛山房屋租賃市場發(fā)展受到認可。

作為一座制造業(yè)大市，改革開放后佛山涌入了大量的外來人口，這些群體中蘊藏著大量的租房需求。不過，制造業(yè)占大頭的產(chǎn)業(yè)結構也讓佛山的外來人口以中低端產(chǎn)業(yè)工人為主。這些人受限于其工資水平，所租房子主要集中在城中村，導致租房市場發(fā)展不平衡。

近幾年，隨著佛山推進產(chǎn)業(yè)轉型升級、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，加上佛山采取相對寬松的人才政策，更多中高端人才開始進入佛山。他們對住房要求更高，推動了一些中高端物業(yè)租賃市場發(fā)展。

此外，佛山開展城市升級行動計劃，優(yōu)化城市的軟硬件配套，提升了城市環(huán)境質量。這促進了佛山房屋租賃市場的完善，帶動了千燈湖等城市核心區(qū)的租房業(yè)務。加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案則為以上這些進步帶來了更多政策紅利。

也有一些人猜測，加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案的出臺是否會推動自持地的拍賣。自持地交易在最近受到很大關注。6月6日，萬科以25.3億元最高限價、100%最大自持面積以及70年最大自持年限斬獲佛山桂城宅地，折合樓面價約1.53萬元/平方米。目前萬科已在北京、廣州和佛山三地擁有多宗自持地塊，共計斥資超百億元。

自持指的是開發(fā)商自己持有物業(yè)，不得轉讓、出售。這類土地的產(chǎn)權歸屬是開發(fā)商。換句話說，在自持期間，產(chǎn)權不能變，開發(fā)商沒法賣，大多依靠出租盈利。

那么，加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案釋放的政策利好是否會讓更多房地產(chǎn)商加入自持地開發(fā)的行列，并進一步成為租賃市場的玩家？筆者認為，這一判斷還為時過早。

雖然政策鼓勵租賃，讓這一市場呈現(xiàn)更多機會，但是大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)還是對開發(fā)自持地，以及深度踏入租賃市場持觀望態(tài)度。自持的方式，會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。企業(yè)必須對自身的能力有清楚的認識，判斷自己是否有充足資金開發(fā)自持地，消費者能否承擔高昂租金，收租多久能收回成本，資金能否實現(xiàn)平衡。這就是說，企業(yè)要對后續(xù)盈利模式有充分把握。

如果大家都投入自持地開發(fā)，可能會導致房企洗牌。而資金實力不足、后續(xù)盈利難以保證的中小企業(yè)可能會遭遇困難。

總之，資金挑戰(zhàn)和盈利模式的不確定，讓開發(fā)商目前對以自持方式拿地仍持謹慎態(tài)度。

接下來，佛山的租賃市場如何獲得更優(yōu)質的發(fā)展？筆者認為，最重要的是政府要進一步做好政策引導和落地。

房地產(chǎn)的每一塊市場發(fā)展都離不開政策指引。此前佛山政府大力推動三舊改造、盤活土地存量的探索，成為廣東乃至全國的典范。這就是政府引導的最佳案例。而目前，在租賃市場仍存在一定的政策真空的背景下，佛山一定要加強政策引導。政府如何落實新政策的具體細則、進行項目審批、提供金融優(yōu)惠等等，都會對租賃市場產(chǎn)生切實影響。

因此，政府要善于通過引導來調動市場的積極性，讓更多民間資本和企業(yè)力量愿意參與到租賃市場，從而促進房屋租賃獲得更好的市場化發(fā)展。

總之，推動房屋租賃市場發(fā)展可以為中低收入者住房帶來更多實惠，也增加了房地產(chǎn)市場的多樣性，為投資者帶來多元化的選擇。這有利于供求關系的平衡，為房地產(chǎn)市場生態(tài)化、體系化的發(fā)展注入動力。在政策逐漸完善的過程中，企業(yè)要找準最適合自己的方式切入租賃市場。

（南方日報）