深圳小產權房

隨著社會經濟的發(fā)展，村集體經濟以及村單位的土地資源利用備受關注，某些地方經濟中將村集體經濟作為出租房進行出售，其利潤作為村集體經費支出，也有些村集體采用拍賣方式進行售賣以此獲得開發(fā)商的入駐而獲利，也有村集體是自己開發(fā)獲得一定的利潤，甚至某些不法分子鉆孔利用他人對小產權房和本地經濟不懂而欺騙購房者，所以選擇深圳小產權房需要法律的支持下才能夠購買，而對于法律之外的小產權房則只可遠觀而不可褻玩焉。

根據目前各地的房產資源對小產權房進行分類，其類型主要有：

1、通常意義上的小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產權房的特點是相對于大產權房（商品房），是法律之外人們約定俗成的一種叫法和法律稱呼，小產權房和商品房對比可以直接而明顯的看出小產權房的優(yōu)勢：

1、價格優(yōu)勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認并不予辦理小產權房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規(guī)規(guī)定，小產權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

分析一：小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

分析二：法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。

根據以上分析在購買深圳小產權房時，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。