深圳買房如何區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房和商品房
更新時間:2018.01.31 15:17 作者:深圳小產(chǎn)權(quán)房
隨著深圳小產(chǎn)權(quán)房在深圳市場的逐步擴大,多數(shù)人并沒有去考慮小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)的區(qū)別,甚至某些時候都不能明確的認清小產(chǎn)權(quán),在人們的概念中商品房就是正常性的有產(chǎn)權(quán)的70年產(chǎn)權(quán)房,而小產(chǎn)權(quán)房則是非正常建立不在政府和法律的保護下?lián)碛?0年使用權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房,更多人愿意直接的使用房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限進行區(qū)分,直接而明了的劃分開商品房和小產(chǎn)權(quán)房,但是從現(xiàn)代房產(chǎn)經(jīng)濟中來看這種區(qū)分的辦法并不合理,因為某些40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)可能是商品房,其使用年限并不是規(guī)定只能是40年、50年和70年,這只能作為一種行業(yè)定性來看。
一、大產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房的定義
大產(chǎn)權(quán)是指對房屋行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利,可以依法交易。
小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證,因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán),沒有所有權(quán)?!靶‘a(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。
通俗點的說法就是,由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為大產(chǎn)權(quán)房,不是由國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋即為小產(chǎn)權(quán)房。我們所購買的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房,其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。70年產(chǎn)權(quán)的為居住用地;50年產(chǎn)權(quán)的為工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地;40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、旅游、娛樂用地。
二、大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)有哪些區(qū)別?
可以從產(chǎn)權(quán)歸屬、合法性、交易稅費等三方面進行區(qū)分。
1、按產(chǎn)權(quán)歸屬分
開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),之所以如此劃分是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、按合法性分
國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證書的叫小產(chǎn)權(quán)。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證書實際上不是真正的產(chǎn)權(quán),這種房屋沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證,有關(guān)部門不會予以備案。
3、按交易稅費分
所買的房再次轉(zhuǎn)讓時如果不用交付土地出讓金,那么為大產(chǎn)權(quán)。如果仍然需要補繳土地出讓金,這樣的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)。
按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權(quán)房,對這個區(qū)別,購房人可從合同第一條土地使用權(quán)的取得形式中加以確認。
具體來講,房地產(chǎn)商提供的土地證明如果是通過劃撥得來,則為小產(chǎn)權(quán);如果是通過出讓或轉(zhuǎn)讓得來,就是這里所說的大產(chǎn)權(quán)。
4、合法性不同,擁有的權(quán)利不同
大產(chǎn)權(quán)房也就是購房者既有了《房屋所有權(quán)證》,也有了《土地使用權(quán)證》??梢院戏ǖ倪M行二手房交易。大產(chǎn)權(quán)房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權(quán)能。
三、如何判斷產(chǎn)權(quán)年限
房產(chǎn)證上“土地用途”一欄,會注明土地用途,購房者可以根據(jù)房產(chǎn)證上信息判定房屋產(chǎn)權(quán)年限。
四、購房前有哪些注意事項?
在購房前,購房者要清楚該房屋的產(chǎn)權(quán)年限、用地性質(zhì)、建筑屬性。
1、清楚產(chǎn)權(quán)年限再購房
不管是二手房還是新房都要了解產(chǎn)權(quán)年限,尤其是二手房產(chǎn)權(quán)年限。比如說,1995年開發(fā)商買到該房屋的土地使用權(quán),并且使用權(quán)是70年,但是實際上2017年新房主買下該房后使用年限只剩下48年。
但《物權(quán)法》規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。”
2、辨別房子的用地性質(zhì)
不同的用地性質(zhì)有著不同的建筑屬性與產(chǎn)權(quán)年限,購買新房時,購房者可以查看開發(fā)商的《土地使用證》與《商品房銷售(預(yù)售)許可證》;購買二手房時,購房者可以看房屋產(chǎn)權(quán)證上的房屋性質(zhì)與規(guī)劃用途。
3、有房屋未必有產(chǎn)權(quán)
一些所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,如占用集體土地違法建設(shè)的住房是沒有產(chǎn)權(quán)的,不能進行上市交易,無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。購房者應(yīng)該清楚“小產(chǎn)權(quán)”的風(fēng)險。
所以在深圳買房的時候,可以根據(jù)以上的信息去辨別和甄別房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問題,熟悉購買的房產(chǎn)所存在的隱患以及投資的價值所在,并需要了解房產(chǎn)是40年、50年還是70年,以及房產(chǎn)剩余的產(chǎn)權(quán)年限。