深圳小產(chǎn)權(quán)房

深圳是小產(chǎn)權(quán)房問題最為突出的城市之一，僅小產(chǎn)權(quán)房的存在就占據(jù)了整個深圳市的全市房屋數(shù)量的一半之多，深圳人口50%都住在小產(chǎn)權(quán)房中，有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的違法交易更是數(shù)不勝數(shù)。

事實上，全國通行的"小產(chǎn)權(quán)房"概念并不適用于深圳，這座城市已經(jīng)把農(nóng)村集體所有制土地全面轉(zhuǎn)為國有。建設(shè)在國有土地上的違法建筑，軍產(chǎn)房和單位集資房是深圳小產(chǎn)權(quán)房的三大組成部分。改革開放初期，正是這些從違法建筑中白手起家的人，締造了日后深圳崛起的奇跡。

深圳小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)有700萬人以此為家：據(jù)相關(guān)部門公布數(shù)據(jù)，截至去年12月，深圳違法建筑總量達到37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%,占深圳市總建設(shè)量的半壁江山。以此面積比例計算，深圳1400萬人口中，至少有700萬人居住在"小產(chǎn)權(quán)房"中。同時，深圳小產(chǎn)權(quán)房的購買者中還有大量的投資客，他們的投機炒作方式也在不斷發(fā)展變化。

有人將小產(chǎn)權(quán)房稱為"社會轉(zhuǎn)型中必不可少的陣痛"，一方面，小產(chǎn)權(quán)房解決了外來人員的住房問題，也安撫原住當(dāng)?shù)氐氖У卮迕瘢涣硪环矫?，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在很大隱患，對房地產(chǎn)市場的正常秩序已造成嚴(yán)重干擾，到了非解決不可的地步。

深圳小產(chǎn)權(quán)房繞不過去的坎兒：深圳是全國違法建筑最多的城市。要統(tǒng)一拆除的話，不知需要耗費多少年，多少人力物力，還會造成巨大的浪費，甚至給社會帶來不穩(wěn)定因素。即便能夠拆除，居住其中的深圳半數(shù)人口又如何安置？

假如逐步將小產(chǎn)權(quán)房合法化，一方面對大產(chǎn)權(quán)購房者不公平，另一方面國家也沒有準(zhǔn)許確權(quán)的相關(guān)規(guī)定。

城市發(fā)展需要土地空間，社會進步需要產(chǎn)權(quán)明晰，維持現(xiàn)狀當(dāng)然不行，一拖再拖也不是辦法。針對日益突出的小產(chǎn)權(quán)房問題。

社會各界人士都提出了自己的建議：

小產(chǎn)權(quán)為解決每個城市低收入群體的居住問題，做了很多貢獻，我自己剛來深圳的時候，也是住在城中村里的。把小產(chǎn)權(quán)房改造成租賃公寓是個疏導(dǎo)的方案，比堵的方案要好很多。

最好由當(dāng)?shù)卮迕褡孕懈脑?，因為利益是他們的，不要最后利益回到發(fā)展商或者是政府手中。以村民、村委會或是村里的股份公司為主要改造力量，給他們一個合法的身份。同時，因為這些物業(yè)沒有繳納相應(yīng)的城市配套費等稅費，所以產(chǎn)權(quán)上和商品房還應(yīng)有區(qū)別，不能進行買賣流通，可以出租，在現(xiàn)行的土地政策下，同樣可以解決居住問題。在這個過程中出現(xiàn)的問題，政府也可以參照公租房的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡繼明建議，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)區(qū)分對待，之后讓其合法化。首先把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分為三類，即耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認為后兩者應(yīng)給予合法化。耕地上是不允許建房的，但對于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要一分為二地對待：對于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該立即予以拆除；已建設(shè)多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房，在追究責(zé)任后允許其合法化。

產(chǎn)權(quán)合法不合法不能用大小去劃分。他建議可以仍然保留小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，但是法律上給予同等的保護。 隨著小產(chǎn)權(quán)房進入市場，城市大產(chǎn)權(quán)房的價格會趨于合理，使部分中低收入居民也能買得起或租得起，減輕政府提供保障性住房的壓力，減少財政支出，降低農(nóng)民工進城落戶的門檻。

小產(chǎn)權(quán)房能否進入市場先不爭論，但是出租可以放開。事實上小產(chǎn)權(quán)房就是出租房，確權(quán)與否都已經(jīng)在出租，現(xiàn)在需要的是把政府對小產(chǎn)權(quán)房出租的阻撓降到最低，把出租的稅費降到最低。根據(jù)統(tǒng)計，深圳目前小產(chǎn)權(quán)房建筑面積占深圳總建筑面積的49%左右，這個比例恰好也是國際上通行的保障房和商品房之間的比例。小產(chǎn)權(quán)房需要解決的是安全問題，尤其是建筑質(zhì)量問題和消防問題，建議可以就建筑安全進行全面普查，符合要求的就可以留下。至于消防問題，只能建議消防部門做些創(chuàng)新，比如能否把消防車縮小，以適應(yīng)房屋之間狹窄的通道。

在小產(chǎn)權(quán)確權(quán)方面應(yīng)從現(xiàn)在開始一刀切，不要總想把歷史問題說清楚?，F(xiàn)在建成的就認可它，再新建就大刑伺候。總之，讓房地產(chǎn)"市場"發(fā)揮作用，不能說死就死，說活就活。

宋丁建議分門別類給小產(chǎn)權(quán)房找出路。分期分批納入城市更新計劃，允許原業(yè)主自行組建股份公司執(zhí)行或加盟，舊改以后容積率會提高，那么會形成新的住房供應(yīng)，有利于平抑房價，同時原業(yè)主能銷售獲利，那就不再給予拆遷補償了，如此一來加建小產(chǎn)權(quán)房的利益驅(qū)動也小了。

但是，城市更新畢竟沒那么快，那么對于暫時不能納入的，在經(jīng)過法律確權(quán)和安全整治之后，轉(zhuǎn)化為保障房，緩解新建保障房的壓力，至于轉(zhuǎn)化方式，可以是政府回購作為經(jīng)濟適用房，也可以是經(jīng)過確權(quán)和限價以后作為廉租房，同時，還有一些過渡階段的，那就發(fā)一個證，明確一定年限內(nèi)不準(zhǔn)買賣，但可以作為自用和租賃，以解決低收入者的租房難問題。當(dāng)然，此外還有一些質(zhì)量太差、存在安全隱患的，還是要下決心拆除。