深圳小產(chǎn)權房

一直以來，總有朋友問小編，應不應該買深圳小產(chǎn)權房?總結起來，他們想買小產(chǎn)權房的原因，大概可歸納為三點：1、沒有購房資格;2、小產(chǎn)權房比商品房價格便宜得多;3、寄望未來拆遷，能獲得大筆賠償金額。

關于買不買小產(chǎn)權房，網(wǎng)上一直議論紛紛，一起看看各路網(wǎng)友的觀點：

　　@cccani：5年前在白云區(qū)買下了一套150平的城中村房，本人不是該村民，戶口也不在那，當時是向一村民買的，宅基地證改不了名，我們到律師樓做了公證! 最近有發(fā)展商有意改造，請問我的公證書有效嗎?到時候可以得到拆遷補償不??

　　@jeff媽咪：宅基地房產(chǎn)屬于集體所有，不得買賣!公證也沒用吧，不可能凌駕于法律之上!親悲劇了!看征地的發(fā)展商怎樣解決，最好聯(lián)合多些你這種情況的，一起談……

　　@sabrina1688888：像這種情況的，一般賠償款是先賠付到村民那里去，然后看這個人的良心啦，他愿意給你多少就給多少了。

　　@夏薇怡：這一種房子，想回遷，想都別想了。能拿回一點錢就算偷笑了。這一種房子，法律上一點保障都沒有的。

　　@亞洲之鷹：找原業(yè)主商量，如果他是有誠信的話看他愿意給多少錢你，房子歸他，他還是可以跟發(fā)展商那談條件是拿房子還是拿錢的。

　　@大源：小產(chǎn)權房保障性差一些;不過買的人多，最后也應該可以獲得一些的~

看來網(wǎng)友們對購買小產(chǎn)權后能獲得賠償基本不看好，而購買了小產(chǎn)權的網(wǎng)友，也是抱著博彩的心理~哪網(wǎng)友的觀點是有理的?到底應不應該買小產(chǎn)權房?關于這個一直困擾著購房者的問題，今天一起來討論一下：

什么是小產(chǎn)權房?

小產(chǎn)權房并不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，又叫“小產(chǎn)權”。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

小產(chǎn)權房有哪些類型?

1、通常意義上的小產(chǎn)權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農(nóng)民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。(這個是最常見的)

2、限制銷售的小產(chǎn)權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權糾紛的不完全產(chǎn)權房。

3、軍產(chǎn)房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產(chǎn)權房的特點?

相對于“大產(chǎn)權房”，小產(chǎn)權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優(yōu)勢明顯：

小產(chǎn)權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位于城市郊區(qū)或遠郊區(qū)，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，于是土地建設成本極低。

2、產(chǎn)權不完整：

國家不承認并不予辦理小產(chǎn)權房的過戶登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權房買賣合同屬于無效合同，并不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產(chǎn)權本質上是無產(chǎn)權。

、不合法性：

小產(chǎn)權房建設在農(nóng)村集體土地之上，與國家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權或村集體組織相關證明文件并不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產(chǎn)權房在房屋質量、物業(yè)管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會獲得的所謂房屋“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償?shù)确矫婢鶗艿捷^大的限制，相關權益難以得到保障。

小產(chǎn)權房的最新政策

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或擅自通過‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證?！?/span>

看到這里，你還敢買小產(chǎn)權房嗎?可能還是會有大膽的網(wǎng)友，認為“法不責眾”、“人多力量大”，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發(fā)展商或政府談判。事實是怎么樣呢?接下來小編將結合具體的案例給寶寶們分析。

案 例 一

獨生子劉某工作后將戶口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先后過世，在老家留有2套小產(chǎn)權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

分 析

根據(jù)相關條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承后的實際操作中，劉某由于不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二

城市居民購買小產(chǎn)權房如果遇到拆遷可否獲得補償?

分 析

小產(chǎn)權房一旦涉及到拆遷賠償?shù)?，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案例三

趙某日前與錢某簽訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權房以30萬元的價格賣給錢某。簽約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月后，錢某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。

分 析

法律法規(guī)不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售，“小產(chǎn)權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產(chǎn)權過戶手續(xù)。

本案中法院認定雙方簽訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產(chǎn)權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經(jīng)濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟損失。