深圳小產(chǎn)權房

一般來說“小產(chǎn)權房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅;

從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。

對小產(chǎn)權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權房，指的是下面的第三種。第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權叫大產(chǎn)權，購房人的產(chǎn)權叫小產(chǎn)權，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權是由發(fā)展商一個產(chǎn)權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權房，經(jīng)濟適用房就是小產(chǎn)權房。

第三種解釋是按產(chǎn)權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權，國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權，鄉(xiāng)產(chǎn)權并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權。第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務管理水平不是很高。小產(chǎn)權的房子是集體產(chǎn)權，土地性質(zhì)是集體所有，購買者只有使用權，不能轉(zhuǎn)讓，不能做貸款，不享受國家大產(chǎn)權房子的待遇!如果考慮買小產(chǎn)權房子的話請慎重考慮!國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。如開發(fā)商辦理合法的立項開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權，即小產(chǎn)權房屋。

購買了小產(chǎn)權房的風險：

第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”、“小產(chǎn)權”的房屋無產(chǎn)權保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權證，不能像大產(chǎn)權的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權那樣的小產(chǎn)權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險以上就幫助大家了解了什么是小產(chǎn)權房以及為什么叫小產(chǎn)權房方面的問題，從源頭上為大家解釋了為什么小產(chǎn)權房的正規(guī)的房產(chǎn)證并且不受政府的政策支持，也為打擊解析了購買小產(chǎn)權房的一些危害，希望能夠幫助到大家更加了解小產(chǎn)權房的性質(zhì)以及發(fā)展問題。

小產(chǎn)權房清理這步棋該怎么走？兩會前后，國土資源部一直再表態(tài)，要清理小產(chǎn)權房？目前，房地產(chǎn)市場的低迷也連累到一級土地市場了。昨天看到消息，還再說小產(chǎn)權房方案還在國土部的娘胎中。這么熱點問題，我纂了篇稿子，大家沒事圍觀一下。首先，小產(chǎn)權房清理與房地產(chǎn)市場息息相關。房地產(chǎn)市場疲軟帶動一級土地市場疲軟，導致土地流拍、地價下滑、開發(fā)商拿地情緒降低。在這個時候，往往天朝最大的地主就要出面了，叫喊要清理小產(chǎn)權房，給土地市場打氣，給開發(fā)商打氣。歷次小產(chǎn)權房清理口號也如此相關。所以，此次小產(chǎn)權房清理執(zhí)行力度、效果如何？那就要看，房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況了。房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑，國土部清理小產(chǎn)權房的積極性就大了；反之，房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)，那清理小產(chǎn)權房又會像以往一樣成為一句口號。

其次，面對清理小產(chǎn)權房，各部委及地方政府是各懷鬼胎！該如何清理小產(chǎn)房，各部委及地方政府各自有各自小九九。國土部一心要折騰點動靜來，這樣做對他來說，有百利而無一害。但是，各部委、地方政府卻相當警惕。要知道，相比小產(chǎn)權房違法之處，鐵道部、交通部、水利部搞“鐵公基”土地違法更是多的去了。還有各地方政府的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園建設土地違規(guī)違法那就更不用說了。所以各部委及地方政府對國土部的“清理小產(chǎn)權房”口號頗為忌憚。你國土部今天對小產(chǎn)權房下手，明天是不是就對各部委及地方政府下手啊。要知道，土地違規(guī)最厲害的還是各級政府啊。最該清理對象的也是各級政府！

還有一方面就是，清理小產(chǎn)房對地方政府有維穩(wěn)政治壓力?，F(xiàn)在已售每個小產(chǎn)權房小區(qū)住的人不少，處理不好的話，這些人上訪就能把地方政府搞死。到時候，國土部落了實惠，黑鍋要各級地方政府來背。各地方政府可不是傻逼，這樣道理還是想的通。這也是為什么，各級地方政府對清理小產(chǎn)權房懷有異心。再次，清理小產(chǎn)房會出臺什么樣措施，我在此預估一下。

第一，可能會先在部分城市試點，摸索總結(jié)經(jīng)驗后再全國推廣。北京二級房地產(chǎn)市場價差太大，導致北京小產(chǎn)權房頗具規(guī)模；鄭州，城中村現(xiàn)象嚴重，小產(chǎn)權房蔚為壯觀；海南，海景小產(chǎn)權房獨具特色；廣東，建設用地指標稀缺，因此，北京、鄭州、海南、廣州，還有古城西安都很有可能成為試點城市。

第二，捏軟柿子，國土部及地方政府“斗地主”！部分開發(fā)商進行“小產(chǎn)權房”住宅建設，這些人竟敢搶地方政府及國土部的生意。現(xiàn)在形勢變幻，國土部及地方政府肯定會拿這些人出氣。搞小產(chǎn)權房開發(fā)的人，要不就是鎮(zhèn)長小舅子，要不就是村書記堂弟的外甥媳婦，有來頭，但不能通天。最主要的是有搞頭，有油水。再說了，整這些人，還會給自己臉上貼金。大黑的同時還能黑打，既能當婊子又能立碑坊，這買賣穩(wěn)賺不賠！再說權貴們玩這游戲已經(jīng)不是一兩次了！搞小產(chǎn)權房開發(fā)最后被判刑的事例出現(xiàn)很多了。

第三，整個時間點，要求補票。小產(chǎn)權房和商品房有什么區(qū)別？！我說不出來。這就好比，富豪包養(yǎng)個三流明星這是風雅，你去路邊發(fā)廊按摩就是色情了，應該嚴厲打擊了。小產(chǎn)權房被清理，就是因為開發(fā)的、購買的，沒有給國土部上貢-----交土地出讓金而已。什么清理，什么整理，什么規(guī)劃，什么土地管理法規(guī)，純屬扯淡。不就是少給了權貴的份子錢嘛！？理通了，事就好辦了！國土部會劃定一個時間點，網(wǎng)上說的是2008年，以此為界，之前已售符合條件的小產(chǎn)權房，會讓補交土地出讓金，服侍丫頭升艙為小老婆，給予轉(zhuǎn)正，變成正式商品房。

第四，時間點以后的，也不會一拆了之。政府會采取多種措施，如將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)為公租房，還有‘增減掛’都有文章可做。小產(chǎn)權房捏捏，還是有油水的，可動腦筋的地方還是挺多的。

第五，對于一部分建在農(nóng)田或風景區(qū)，有背影沒背景、弄得群情激奮的半拉子小產(chǎn)權房，肯定會拆除的。不這樣，不能顯示我天朝威嚴，不能展現(xiàn)我大國風范。每次運動，總會有倒霉的，總有人背黑鍋。